Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Однажды покупатель узнает, что на квартиру, в которой он проживает уже несколько лет, и в которой он сделал дорогостоящий ремонт, претендует какой-то человек, и свои претензии этот человек предъявил в судебном порядке. Причин такой, казалось бы, парадоксальной ситуации, может быть много, но одна из них – это возможные иски от граждан, вернувшихся из мест не столь отдаленных.
Почему возникают такие истории и как отстаивать свои интересы в подобных спорах. Об этом порталу «Квадрум. Недвижимость России» рассказала Юлия Кондратенко, главный юрист «Юридической компании Berger & Partners».
Как получается, что информацию о том, что в квартире был зарегистрирован человек, имеющий право в ней проживать, не доводят до сведения покупателя?
По ранее действующему законодательству, частью которого был и Жилищный Кодекс РСФСР, в соответствии со статьей 60 этого нормативно-правового акта при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи жилое помещение сохранялось за ними в течение 6 месяцев. При этом пунктом 8 части 2 указанной статьи было предусмотрено, что помещение сохранялось за осужденным к лишению свободы гражданином на срок свыше 6 месяцев при ссылке или высылке, но до приведения приговора в исполнение. То есть его право на жилое помещение сохранялось только до начала срока отбывания наказания. Потом эти граждане право такое теряли.
23 июня 1995 года постановлением Конституционного суда РФ № 8-П эти положения Жилищного Кодекса РСФСР были признаны дискриминационными и не соответствующими Конституции, и, следовательно, не подлежащими применению.
Принятие Конституционным судом указанного постановления стало пусковым механизмом для предъявления соответствующих исков гражданами, которые потеряли право проживания в квартире в силу разных причин, а теперь захотели его восстановить.
Получается, что сегодня столкнуться с такой ситуацией можно только в том случае, если человек отсидел в тюрьме 11 лет и больше, так как решение Конституционного суда было принято 23 июня 1995 года?
Если исходить из математических расчетов, то да. Однако, на практике все выглядит иначе: а именно, людей снимали с регистрационного учета и после того, как Конституционным судом было принято указанное постановление. Ведь на местах, в паспортных столах и иных органах, отвечающих за регистрацию, руководствовались инструкциями, положениями, а иногда и распоряжениями начальника, а граждане в своих требованиях и заявлениях не всегда доходили до суда, многие вопросы решались и в административном порядке.
Конечно, речь здесь идет не только о гражданах, осужденных к отбыванию наказания в местах лишения свободы. Точно такие же права получили:
- граждане, которые проходили срочную военную службу (хотя это и не являлось основанием для утраты права проживания по ранее действующему законодательству п.1. ч.2 ст. 60 ЖК РСФСР), но соответствующие лица могли подавать иски и эти иски могли удовлетворяться по основаниям, о которых можно только догадываться;
- граждане, помещенные в дома престарелых, интернаты или другие лечебно-профилактическое учреждения;
- дети, которые были выписаны из квартиры и не включены в число будущих собственников при приватизации. Достигнув совершеннолетия, они могут оспорить сделку приватизации. Соответственно, череда последующих сделок также под угрозой признания недействительными.
Вся история квартиры по проживающим ранее в ней лицам видна при ознакомлении с расширенной архивной выпиской из домовой книги. А для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется обычная выписка из домовой книги, где содержится информация только о лицах в ней зарегистрированных в настоящее время. Следовательно, будущий покупатель не знает, кто проживал раньше в квартире и на каком основании был выписан. А если и захочет узнать, эту информацию ему не обязаны предоставлять в паспортном столе.
Что по закону должно происходить, когда срок заключения заканчивается? Человека обязаны зарегистрировать там, где он был зарегистрирован ранее?
В соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно его лишен. С принятием указанного выше Постановления Конституционного суда любые сроки временного отсутствия гражданина не могут быть основанием для лишения его права пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилого фонда. Поэтому, вернувшись из мест лишения свободы или по окончании срочной службы, гражданин имеет право на проживание. Однако это вступает в конфликт с действующей с 01.01.2005 года редакцией ст. 292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.
Какие права есть у вернувшегося из заключения гражданина?
Надо понимать, что если вернувшийся гражданин не был включен в число собственников, и за это время квартира была приватизирована, то, восстановив срок исковой давности, он может оспорить сделку приватизации. Если ее признают недействительной, квартиру могут «расприватизировать» и вернуть в муниципальную либо государственную собственность. Соответственно, все последующие сделки с этой недвижимостью признаются недействительными. Бывает и такое, что гражданин был собственником или сособственником, а во время его нахождения в местах лишения свободы либо еще где-то, квартира была продана. Это тоже будет являться основанием для подачи виндикационного иска (иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения), так как оно выбыло из его собственности помимо его воли.
Какие действия может предпринять новый хозяин квартиры?
Он должен подать встречный иск о признании его добросовестным приобретателем, доказывая, что не знал и не мог знать, что квартира была отчуждена лицом, который не имел права ее отчуждать, что он приобрел ее по возмездному договору (уплатил деньги). Если это был договор дарения, квартиру однозначно вернут предыдущему владельцу, а собственнику откажут в удовлетворении встречного иска. Необходимо запастись документами, подтверждающими добросовестность приобретения и возмездность сделки. Например, распиской продавца об уплате денежной суммы по договору, копией правоустанавливающих документов на квартиру, на того продавца, от которого перешло право, выпиской из единого реестра прав о том, кому квартира принадлежала на дату перед ее приобретением.
Какие обычно принимают решения суды?
Суды принимают разные решения, и в каждом случае исход дела предугадать невозможно, но если есть возможность защитить добросовестного приобретателя, они удовлетворяют такие иски.
Возможно ли договориться без суда с вернувшимся из заключения человеком? Бывает ли такое на практике, на каких условиях обычно это происходит?
Договориться можно, но это все равно не гарантирует собственнику, что бывший заключенный не воспользуется своим правом подать иск. Отказ от права подачи иска ничтожен. Если стороны все-таки о чем-то договорились и были уплачены какие-то денежные средства, лучше взять с него об этом хотя бы расписку, но и это, в конечном счете, не защитит нового собственника от возможных правопритязаний, заявленных в судебном порядке.
Почему ответственность не несут бывшие домочадцы вернувшегося из заключения гражданина? Почему бы ему не зарегистрироваться на площади тех людей, с кем он был зарегистрирован раньше и кто продал квартиру без его ведома? Или почему бы просто ему не получить долю, которая ему бы причиталась, если бы он был в числе продавцов квартиры?
При таких исках указанные граждане обязательно должны быть привлечены в процесс в качестве третьих лиц на стороне ответчика. Кроме того, пострадавший владелец квартиры может предъявить им соответствующий иск. Бывшие домочадцы несут ответственность за то, что не включили своего родственника в список граждан, имеющих право на приватизацию, и продали квартиру без него. Но нормы непосредственного действия, по которой бывшие домочадцы автоматически будут нести ответственность, если кто-то обнаружится, нет. Ведь сначала надо в суде доказать, что домочадцы поступили не в соответствии с законом (а вдруг он давал им доверенность, пока отбывал наказание, а сейчас он просто себя недобросовестно ведет), потом надо чтобы соответствующее решение суда вступило в законную силу. Потом на основании этого решения пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков, совершение каких-то действий в отношении себя, но сначала надо признать их действия неправомерными, сделку недействительной, а потом требовать в отношении потерпевшей стороны возмещения. Потом такой нормы просто нельзя предусмотреть из-за того, что жизнь богаче на конкретные примеры, и все основания по которым можно кого-то обязать что-то сделать при определенных обстоятельствах должны иметь общее: правовой характер неправомерности. Норма всегда универсальна, она не может учесть всего многообразия таких обстоятельств. Ведь в таких исках и делах на стороне покупателей и продавцов может быть множество участников, среди которых и иждивенцы и несовершеннолетние граждане, и участие каждого в процессе обусловит принятие судом соответствующего решения. Также могут вскрыться еще какие-то факты в истории квартиры.
Я выражаю исключительно свою точку зрения, но полагаю, что подобные обстоятельства нельзя прописать в норме, просто невозможно. Есть норма, по которой сделка может быть признана недействительной, если сторона докажет что фактически сложившиеся обстоятельства были именно такими, как указано в норме. И если суд признает сделку недействительной, он просто обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по сделке. Это правовое последствие признания сделки недействительной установлено законодателем, там не может быть ничего сказано о праве бывших домочадцев, нести иную ответственность перед членом семьи, которого они лишили права собственности. Ведь если суд признает, что приватизация прошла незаконно, и продали имущество по сделке, которая будет признана недействительной, тогда имущество вернется продавцу, а покупателю должны будут вернуть деньги (что, к сожалению, редко происходит).
Похожие записи
