ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ: СПОРНАЯ ДОЛЯ

Долевая собственность – ныне явление распространенное. В некоторых случаях доля становится предметом семейных разногласий. Тем, или иным образом, у квартиры оказывается несколько собственников. Планы их, касательно, своего имущества могут быть различны, но проблема заключается в том, что имущество это неделимо – речь идет о квартире. С такими историями к нам в редакцию за советом обращается достаточно много людей. Некоторые вопросы, как нам кажется, весьма типичны. Ответы на них, могут быть полезны многим.

Очередной вопрос, который поступил к нам, мы публикуем без купюр. В таком виде, в котором он был задан, со всеми подробностями из личной жизни, которые были описаны нашим читателем, Владимиром.

Уважаемые эксперты. Помогите, пожалуйста, выбраться из трудной ситуации. История моя такова: полгода назад умерла моя мама – хозяйка приватизированной 3-х комн. квартиры в г. Красноярске. Я – муж., 51 год, инвалид 1-й группы, разведён – жил с ней с июня 2001 г. с регистрацией в этой квартире, в собственности жилья не имею. После смерти мамы на половину квартиры претендует моя единственная сестра – человек очень хорошо обеспеченный и жильём, проживает в Москве, в наследство, как и я, вступила. Она предлагает продать квартиру с переселением меня в однокомнатную. Такой вариант для меня не проходит: переезда я физически просто не выдержу, да и денег ранее на ремонт этой квартиры вложено немало – жалко их. Предлагал сестре выкупить её долю квартирного наследства за 400 тысяч рублей, но она согласна лишь на 560 тыс. руб. (вся квартира целиком стоит около 1 млн. 200 тыс. руб.) – столько у меня сейчас нет. Говорит, что, если не получит требуемую сумму, сдаст свою долю квартиры внаём с последующей её продажей – это коммуналка, как я понимаю. Что я могу сделать? Заранее благодарю.

Ответ на вопрос нашего читателя дала Юлия Кондратенко главный юрист «Юридической компании Berger & Partners».

Владимир, здравствуйте!

Вам надо договариваться с сестрой, другого выхода я в данной ситуации, к сожалению, не вижу. Ваша мама не оставила завещание, а в соответствии с пунктом 2 ст. 1141 ГК РФ наследники одной очереди (то есть вы с сестрой) наследуют в равных долях. Вы с сестрой являетесь детьми Вашей матери, следовательно, наследниками первой очереди.

Вот мое мнение относительно возможных вариантов выхода из ситуации и правовых последствий:

Достигнув согласия по разделу наследственного имущества, Вы можете с сестрой заключить соглашение о разделе наследства. Такое соглашение Вы можете заключить, и после выдачи Вам с сестрой нотариусом свидетельств о праве на наследство. Например, заключить соглашение о разделе наследства, по которому вам будет принадлежать Ваша ? квартиры и еще часть от доли Вашей сестры пропорционально той сумме, которую Вы готовы передать Вашей сестре. Либо Вы можете просто купить у сестры часть ее доли, если всю свою долю она Вам продать за соответствующую сумму не готова.
Так как в ряде случаев, в соответствии со ст. 133 ГК РФ, жилье является неделимой вещью, т.е. вещью, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, можно попробовать поступить следующим образом. Если Ваша квартира состоит из изолированных комнат, она может быть разделена без проблем, если после раздела каждая комната сохранит свое функциональное назначение. Если квартира состоит из смежных комнат, разделить ее невозможно, к тому же доли Ваши с сестрой равны. Однако, Ваши с сестрой доли в праве по ? каждому являются идеальными, а не фактически выделенными. То есть при разделе имущества между Вами, если, например, сестра захочет сдать в аренду то, что причитается ей в соответствии с долями, сначала необходимо выделять их в натуре, что невозможно сделать без функционального изменения помещения.И еще, Ваша сестра, конечно, может продать свою долю в праве, но, соблюдая правила ст. 250 ГК РФ, сначала она должна предложить купить ее Вам, так как Вы имеете преимущественное право покупки ее доли. Кроме того, купить долю в праве это не одно и тоже по цене, что купить комнату в коммунальной квартире. Последнее дороже, потому что уже является изолированным помещением.
Далее, на основании пункта 3 ст. 1168 ГК РФ, наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства имеет при разделе наследства преимущественно право на ее получение перед другими наследниками, не пользовавшимися этой вещью. Ваша сестра ранее не была участником собственности, а Вы пользовались квартирой мамы и жили в ней. Поэтому преимущественное право на получение квартиры имеете Вы. Однако надо помнить и о том, что преимущественное право ограничено пределами Вашей доли, поэтому вам в любом случае придется компенсировать сестре ее долю в денежном выражении.В случае подачи Вами соответствующего иска, по которому Вы, возможно, потребуете соблюдения Вашего преимущественного права на получение квартиры и возмещения сестре стоимости ее доли в денежном эквиваленте, важным для Вас и будут следующие обстоятельства:
а) Факт совместного проживания с Вашей мамой;
б) Факт отсутствия у Вас другого жилого помещения.
в) Отчет независимого оценщика о стоимости квартиры, по которому он оценит Ваше жилье целиком.

Но имейте в виду, что это преимущественное право не действует без ограничений. А именно оно ограничено размером Вашей доли. В любом случае, прежде чем претендовать на преимущественное право приобретения всей квартиры целиком, Вы должны договориться с Вашей сестрой о сумме компенсации.
По поводу заключения Вашей сестрой договора аренды с третьими лицами с правом выкупа. Во-первых, доля Вашей сестры, до тех пор, пока она не выделена в натуре, идеальна и между Вами нет согласия о том, какая комната кому принадлежит. Следовательно, и на основании пункта 2 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, с учетом требований, установленных гражданским законодательством, а именно в соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом (квартирой в Вашем случае), находящейся в долевой собственности (в Вашем случае в собственности у Вас и сестры) осуществляется по соглашению сторон, а при не достижении согласия – в судебном порядке.Сдача квартиры в аренду – это распоряжение квартирой, поэтому сделать это без Вашего согласия нельзя, только если сестре не выделят часть квартиры в натуре (т.е. сделают ее коммунальной) – что опять же осуществляется в судебном порядке. Проще говоря, чтобы сдать квартиру в аренду, сначала надо сделать ее коммунальной. А чтобы сделать ее коммунальной, надо выделить комнаты в натуре в собственность конкретных лиц. А это возможно только на основании решения суда, если вы не достигнете с сестрой иного соглашения.
Если Ваша сестра решит продать свою идеальную долю в праве на квартиру, стоимость ее будет невелика по сравнению с той, которую она бы выручила, если бы квартира продавалась целиком. Так как никакому здравомыслящему человеку не захочется судиться, если только он не покупает эту долю за бесценок. А за бесценок Вы и сами можете реализовать свое преимущественное право на квартиру. Если же она укажет в договоре большую по сравнению с рыночной (либо фактической) сумму, можете попробовать признать их сделку недействительной, заранее сделав отчет независимого оценщика квартиры на дату, близкую к ее предложению о продаже доли в квартире за 560 тысяч рублей. Но это, как говорится, уже совсем другая история, и совсем другой иск.