Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Без денег и без квартиры
В отличие от Европы и США, в России участники сделок с недвижимостью предпочитают не переводить деньги со счета покупателя на счет продавца, а расплачиваться наличными. Самый популярный способ оплаты — передача денег через банковскую сейфовую ячейку.
Покупатель и продавец обычно встречаются в переговорной банка, где подписывают заранее согласованный договор купли-продажи и заключают договор банковской ячейки. Прежде стороны должны определить, по предъявлении какого документа будет открыта ячейка (это может быть, например, нотариальная копия свидетельства о праве собственности на имя покупателя), после чего закладывают деньги и прочие ценности покупателя, идущие в счет оплаты приобретения, в ячейку. Согласно договору, в течение определенного времени, необходимого для регистрации объекта, право доступа к ячейке имеет только продавец при предъявлении согласованного ранее документа, подтверждающего регистрацию права собственности. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за этот период, стороны могут пролонгировать договор.
Стоимость аренды банковской ячейки небольшого размера составляет примерно $40-50 в месяц. Такая форма передачи денег дает возможность не раскрывать истинную стоимость сделки, если она не указана в договоре купли-продажи, и решает одну из главных проблем, возникающих при совершении сделки,– где хранить деньги в период регистрации. Ведь между подписанием договора купли-продажи и регистрацией прав собственности на жилье может пройти несколько недель, и все это время деньги находятся в сейфе.
Участники сделки не всегда хорошо разбираются в тонкостях передачи денег через банковскую ячейку. “Если говорить о самых распространенных ошибках при проведении расчетов, то это незнание порядка доступа к банковской ячейке и внесение денег до регистрации договора,– говорит Вадим Пороцкий, руководитель юридической службы экспертного риэлт-бюро “Тактик & Практик”, которое консультирует граждан по вопросам сделок с недвижимостью.– Бывают ситуации, что в договоре аренды банковской ячейки прописан только покупатель — это приводит к тому, что продавец потом не может забрать свои деньги. А если деньги в сейф положены до регистрации договора, может пострадать покупатель, поскольку существует возможность приостановки государственной регистрации договора либо получения отказа в регистрации договора, следовательно, покупатель, отдав деньги, может остаться без квартиры”.
Но даже если регистрация договора идет по плану, риск остаться без денег все равно существует, особенно при совершении альтернативных сделок.
“Представьте, что вы последнее звено в цепочке, то есть вы продаете квартиру, а платит за нее человек, который является покупателем вообще другой квартиры. Вот здесь есть реальные риски вообще не получить денег, но при этом продать квартиру,– предупреждаетМаксим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании “Бергер и партнеры”.– Вам закладывают в ячейку необходимую сумму, но при этом условием доступа к деньгам будет не только ваш договор купли-продажи, зарегистрированный в УФРС по Москве, но и копии остальных договоров участников цепочки. Если при регистрации этих сделок не связать их в один пакет, есть вероятность того, что в цепочке что-то не зарегистрируют и вы не получите копию необходимого документа для доступа к ячейке. Следовательно, нужно позаботиться о включении во все договоры купли-продажи пункта об одновременной регистрации вашего договора купли-продажи и других договоров”.
Риск недосчитаться денег или оказаться с поддельными купюрами на руках при таком способе оплаты можно свести к нулю, если воспользоваться дополнительными услугами банка. Многие банки предлагают пересчет, обмен и проверку на подлинность бумажных купюр. Стоимость услуги пересчета — 2-3 тыс. рублей за каждую тысячу купюр. Проверка купюр на подлинность обойдется в среднем в 0,1-0,2% от суммы в зависимости от достоинства банкнот. Некоторые банки, например МКБ и НОМОС-банк, бесплатно предоставляют банковское оборудование для пересчета и проверки купюр в период действия договора аренды сейфовой ячейки.
Похожие записи
