ПРЕИМУЩЕСТВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОНСТРУКЦИИ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ

1) ЗПИФ недвижимости – упорядоченная структура владения активами

Все активы ЗПИФ являются общей долевой собственностью каждого владельца инвестиционных паев. Доля в праве собственности на имущество ПИФ удостоверяются ценной бумагой – инвестиционным паем. Каждый пай имеет одинаковую номинальную стоимость. Доля каждого пайщика определяется пропорционально количеству приобретенных паев.

В результате клиенты упорядочивают структуру прав на активы, внесенные в состав ЗПИФ. Устанавливается четкая взаимосвязь между долей каждого участника и его прибылью (убытками) на завершающей стадии проекта.

Такая структура владения минимизирует вероятность возникновения конфликта интересов за счет объединения владельцев инвестиционных паев ЗПИФ единой экономической целью. Прибыть ЗПИФ является прибылью всех его пайщиков пропорционально доле каждого из них, соответственно, убытки ЗПИФа являются убытками всех пайщиков пропорционально доле каждого из них. Таким образом конструкция ЗПИФа обеспечивает проведение через УК единой политики, отражающей интересы всех владельцев инвестиционных паев.

2) ЗПИФ недвижимости — инструмент эффективного использования активов

Конструкция ЗПИФ позволяет объединить в единый имущественный комплекс разнородные активы строительного холдинга:

* недвижимое имущество на территории РФ и за ее пределами, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, иные объекты недвижимого имущества, которые прочно связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, за исключением предприятий и недвижимого имущества, изъятого из оборота или ограниченного в обороте;

* права на недвижимое имущество, в том числе права аренды;

* имущественные права по обязательству из инвестиционных договоров, по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости), а также права по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется изменение параметров объектов недвижимого имущества, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

* проектную документацию;

* акции (доли) российских компаний, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, реконструкции зданий и сооружений, инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, а также деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры);

* инструменты рынка ценных бумаг.

Основными положительными результатами такого объединения выступают:

* Возможность оперативного замещения активов ЗПИФ на другие необходимые для развития проекта активы (например, отчуждение ликвидных ценных бумаг с целью привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости).

* Упрощенное по процедуре и укороченное по времени перемещение активов между различными проектами в рамках ЗПИФ.

* Снижение транзакционных издержек, традиционно сопутствующих перемещению активов между отдельными структурными подразделениями компании (компаниями, входящими в холдинг).

* Рост стоимости имущества за счет так называемого «синергетического эффекта»: стоимость совокупного имущества, внесенного в ПИФ, представляет собой стоимость имущественного комплекса в целом, предназна-ченного для создания добавочной стоимости, а не просто сложение стоимостей отдельных активов. За счет такого эффекта повышается инвестиционная привлекательность проектов в рамках ЗПИФ.

* Появление четко установленной структуры имущественного комплекса позволяет произвести адекватную оценку существующего бизнеса и, как следствие, существенно повысить его рыночную стоимость.

Конструкция ЗПИФ допускает создание профильных фондов в зависимости от преследуемых учредителями ЗПИФ целей и доминирующего вида имущества ЗПИФ либо проектировать многопрофильные фонды, работающие по нескольким направлениям (в том числе – по нескольким проектам).

3) ЗПИФ недвижимости – способ привлечения «контролируемого» финансирования

Использование конструкции ЗПИФа позволяет привлекать финансирование реализуемого в его рамках инвестиционного проекта(-ов) посредством продажи инвестиционных паев сторонним инвесторам. Приобрести инвестиционных пай ЗПИФ можно при его формировании либо в процессе размещения дополнительных инвестиционных паев.

Размещение инвестиционных паев на стадии формирования ЗПИФ проводится среди заранее определенного круга лиц. Количество размещенных инвестиционных паев устанавливается в Правилах ЗПИФ.

Размещение дополнительных паев допустимо только за счет объявленных паев, количество которых устанавливается в Правилах ЗПИФ по согласованию между учредителями ЗПИФ и УК. Количество объявленных паев может быть изменено в процессе управления путем внесения изменений в Правила. Такие изменения вносятся на основании решения общего собрания пайщиков ЗПИФа и регистрируются в ФСФР.

Таким образом, пайщики могут полностью исключить вступление в проект дополнительного участника (следовательно, и размывания их долей) либо существенно ограничить степень его участия.

4) ЗПИФ недвижимости – оперативный способ привлечения финансирования

ЗПИФ недвижимости может быть сформирован за счет денежных средств и (или) недвижимого имущества. «Наполнение» ЗПИФ за счет денежных средств значительно ускоряет процедуру его формирования. В то же время формирование ЗПИФ за счет недвижимого имущества позволяет не высвобождать значительный объем денежных средств.

Формирование (дополнительный выпуск паев) ЗПИФ недвижимости не требует получение предварительных разрешений на проведение строительных проектов. Приобретение паев не регистрируется в государственных органах.

При этом платой за привлеченное финансирование будут выступать права на долю в прибыли от имущественного комплекса ЗПИФ. Такая форма оплаты позволяет не расходовать активы на выплату процентов за пользование заемными средствами, а, напротив, вкладывать их в развитие проекта.

5) Разделение рисков

Автор: Александр Умрихин

Конструкция ЗПИФ позволяет разделить риски компании – застройщика (инвестора), и риски конкретного инвестиционного проекта, реализуемого в рамках ЗПИФ. Разделение рисков становится возможным за счет следующих особенностей ЗПИФ:

* Отчуждение/приобретение инвестиционных паев не влечет вывод активов из проекта, реализуемого в рамках ЗПИФ.

* Погашение инвестиционных паев ЗПИФ, по общему правилу, допускается только после истечения срока работы ПИФ либо по решению общего собрания владельцев инвестиционных паев.

* Обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев на имущество ЗПИФ не допускается. Взыскание обращается на принадлежащие им инвестиционные паи.

Таким образом, имущество в рамках ЗПИФ отделено от иного имущества владельцев инвестиционных паев. Активы ЗПИФ не выводится из проекта, происходит только замена инвестора.

6) Защита собственности

ПИФ — действенный механизм защиты

активов компании, в том числе получаемых в рамках реализации проектов застройщика. Использование конструкции ПИФа сводит к минимуму использование большинства способов захвата собственности.