Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Тенденция. Банки все реже требуют указывать в договоре купли-продажи ипотечной квартиры ее реальную стоимость. Это облегчает сделку, однако делает ее значительно более рискованной и для заемщика, и для кредитора.
Анна Шехова
Маскирующиеся цены. Еще не так давно квартиры с заниженной стоимостью были недоступны тем, кто покупал жилье в кредит, так как банки требовали указывать в договорах полную стоимость приобретаемого объекта. Но уже в конце прошлого года ипотечные брокеры и представители многих финансовых институтов стали говорить о тревожной статистике: количество заемщиков, чья заявка на ссуду была одобрена, увеличивается, в то время как количество ипотечных сделок уменьшается. В первую очередь это связано с трудностями поиска квартиры, которую можно купить в кредит. «Клиент, даже имея на руках положительное решение банка, не всегда может найти подходящее жилье, – поясняет исполняющий обязанности президента Национальной ипотечной компании («дочка» Национального резервного банка) Сергей Постнов. – При той ситуации, которая сейчас сложилась на рынке недвижимости, сделать это достаточно сложно. Если продается жилье и на него есть покупатели, причем один из них – «ипотечник», то в этой очереди он всегда последний. Ведь продавцу не имеет смысла ждать две недели, пока сделку не одобрят кредитор и страховая компания – за это время квартира вырастет в цене». Кроме того, часть жилого фонда – пятиэтажки, квартиры в старых домах с деревянными перекрытиями – отпадает по своим качественным характеристикам, так как на такие объекты банки ссуды не выдают.
Многие квартиры и дома хорошего качества находятся в собственности продавца менее трех лет, и по закону их продавцы обязаны платить 13-процентный налог. Чтобы этого не делать, они указывают в договоре фиктивную цену сделки. «Практически все жилье в недавних новостройках продается по заниженной стоимости, – уверяет руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН – агентство недвижимости» Сергей Махоткин, – в то время как на него существует очень высокий спрос». По данным корпорации «Бест-недвижимость», в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, стоили дешевле 1 млн рублей. А между тем за эту сумму в столице невозможно купить даже самую захудалую «однушку». «Разумеется, это означает, что в большей части договоров указывается существенно уменьшенная стоимость недвижимости, – поясняет президент корпорации Григорий Полторак. – По итогам нашего исследования мы обнаружили, что только 12% продавцов официально владеют недвижимостью не более трех лет и честно решили заплатить подоходный налог».
В таких условиях отказ банков выдавать ссуды на квартиры с «фальшивой» стоимостью невыгоден как для заемщиков, так и для самих банков. Дабы не остаться без клиентов – реальных, а не потенциальных, – многие финансовые институты начали пересматривать свой подход к столь деликатному вопросу. «Около 15% банков сейчас позволяют занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи, – говорит генеральный директор «Фосборн Хоум» Наталья Кирпиченко. – По нашим данным, и многие другие кредитные организации рассматривают такую возможность. В ситуации дефицита жилья, которую мы сейчас наблюдаем на столичном рынке, и покупатели, и банки вынуждены идти на поводу у продавцов квартир. Даже несмотря на то, что риски клиентов и кредиторов при совершении сделки по этой «серой» схеме существенно возрастают». Если финансовый институт соглашается на нее, то в кредитном договоре, как правило, указываются две суммы: заниженная цена квартиры и средства, которые идут «на неотделимые улучшения» жилплощади (например, на ее ремонт или перепланировку). Поскольку законодательство не запрещает банку выдавать ссуду, размер которой превышает стоимость приобретаемого за счет заемных средств объекта.
Можно, но осторожно. Банки, которые идут на занижение стоимости, можно разделить на три группы. К первой относятся те, кто декларирует свою позицию вполне открыто и за свою либеральность не берет с потребителя никаких денег. Вторая группа – финансовые институты, также соглашающиеся пойти навстречу заемщику, но за дополнительную плату. И наконец, третья группа – кредиторы, разрешающие занижение, но предпочитающие это не афишировать.
Первую группу представляют Абсолют-банк, «Внешторгбанк – розничные услуги» и Москоммерцбанк. «Мы стараемся учесть специфику рынка по занижению стоимости квартиры и максимально упростили схему получения кредита, – рассказывает ведущий юрисконсульт Москоммерцбанка Денис Фролов, – объем сделок на рынке по такой схеме достаточно велик». А вот в Абсолют-банке стоимость недвижимости занижают только на 50%.
Ко второй группе относятся Городской ипотечный банк, Росевробанк, «Сосьете Женераль Восток». В Росевробанке при покупке квартиры с заниженной стоимостью ужесточаются условия кредитования: процентная ставка повышается, а сумма первого взноса должна быть не менее 30%. Как сообщили «Ф.» в справочной службе банка, заемщик c «cерым» доходом (он подтвержден, но неофициально) при покупке квартиры без занижения стоимости может рассчитывать на 10,5% годовых в валюте. При занижении – только на 11,5%. В Городском ипотечном банке и «Сосьете Женераль Восток» заверили: если жилье удовлетворяет их требованиям, то клиенту могут пойти навстречу без какой-либо дополнительной платы. Однако в ответ на официальный запрос «Ф.» в Городском ипотечном банке ответили: «В каждом случае индивидуально рассматривается вопрос о согласовании стоимости залога. При этом банк и клиент всегда находят приемлемый вариант при подготовке и оформлении ипотечной сделки». По сведениям из неофициальных источников, обе кредитные организации, соглашаясь на занижение цены квартиры, повышают комиссии за выдачу кредита: в «Сосьете Женераль Восток» она вырастает от 600 до $1200, а в Городском ипотечном банке – с 0,8 до 3% от суммы кредита.
И хотя на этом список банков, не скрывающих свою толерантность в данном вопросе, исчерпывается, весьма вероятно, что потребителю могут потрафить и в других кредитных организациях. Кроме того, в некоторых из них практикуется полумера: потребителю разрешают указать в кредитном договоре не стоимость приобретаемой квартиры, а сумму кредита. Такой выход из ситуации предложили, например, в Райффайзенбанке, Росбанке, «Дельтакредите». Впрочем, в некоторых финансовых институтах утверждают, что не собираются идти на уступки. «Национальная ипотечная компания не использует подобные схемы и считает их идеологически неверными, – заявляет Сергей Постнов. – Такие схемы поддерживают непрозрачность рынка: во-первых, рискует сам заемщик, так как в случае отказа в регистрации сделки рискует не получить всей суммы, которую он реально потратил на приобретение квартиры. Во-вторых, продавцы, не платя положенные по закону налоги, «искривляют» доходность от операций с недвижимостью».
Компромиссное будущее. Вполне вероятно, что со временем по мере ужесточения конкуренции среди ипотечных банков количество «неформальных» предложений со стороны кредиторов будет расширяться. На последнем заседании Международного ипотечного клуба почти все участники – банкиры, риэлторы, брокеры – сошлись во мнении, что гибкая позиция финансовых институтов заметно повышает их конкурентоспособность на рынке. «Недаром те банки, которые идут на занижение стоимости, находятся в лидерах рынка», – отметила генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел» Ирина Радченко. «Безусловно, подобная «либеральность» влияет в положительную сторону на популярность их ипотечных продуктов, – соглашается Наталья Кирпиченко. – Пока в Москве будет наблюдаться дефицит жилья, количество таких сделок будет неуклонно расти. Это плохая практика, которую необходимо остановить, например отменив налог на продажу квартиры. Его можно было бы компенсировать введением более существенного налога на владение недвижимостью».
«Банки достаточно защищены от обвинений»
АЛЕКСАНДР КАЗАКОВ, старший юрист компании «Линия права»:
– Очень сложно дать однозначный ответ – может ли такая практика банков быть квалифицирована как правонарушение. С одной стороны, теоретически можно квалифицировать подобные действия как подстрекательство к уходу от налогов или даже соучастие в нем. Однако, согласно Уголовному кодексу, уклонение от налогов – это когда налогоплательщик не представляет налоговую декларацию или иные требуемые документы. Либо когда он включает в декларацию ложную информацию. Кроме того, избегает налогов не клиент банка – покупатель, а продавец квартиры. А сам факт занижения цены в договоре не влечет за собой образования состава преступления. Вполне возможно, у сторон сделки были и другие мотивы. Таким образом, банки достаточно защищены от обвинений. Ситуация может поменяться либо при волюнтаристских действиях со стороны государства, либо после серьезных дополнений в Уголовный кодекс.
«Надо всегда указывать реальную стоимость»
ЮЛИЯ КОНДРАТЕНКО, главный юрист компании «Berger&Partners»:
– Действия банков законны в той части, в какой это обеспечено соответствующими документами. В отчете оценщика, который обязателен при ипотечной сделке, должна быть указана рыночная стоимость квартиры. Банки, которые не обязывают своих клиентов страховать риск утраты права собственности, сами рискуют. Если сделка будет признана недействительной, у кредитора возникнут сложности с возвратом выданных денег. В такой ситуации единственным доказательством для суда будет стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Если она будет расходиться с ценой, указанной в кредитном договоре, судье будет трудно принять объективное решение. В интересах покупателя надо всегда указывать реальную стоимость сделки. Если банк обязывает клиента страховать риск утраты права собственности, то в этом случае ответственность будет нести страховая компания. Однако ей нужно платить большую страховую премию. Как правило, это делается за счет заемщика.
Похожие записи
