ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ: ОДНА КВАРТИРА И МНОГО СОБСТВЕННИКОВ

Казалось бы, частный вопрос поступил к нам в редакцию от читательницы портала. Но, к сожалению, это весьма типичная ситуация. Квартира – единственная ценность для большинства наших сограждан, у многих, ко всему прочему, находится в совместной собственности. Второй хозяин, зачастую, преследует свои интересы и не считается с мнением сособственника. Мы не склонны давать оценки, кто из спорящих сторон ведет себя прилично, а кто нет, кто прав, а кто виноват, мы лишь знакомим Вас с информацией, которая может оказаться полезной для очень многих.

Вопрос мы публикуем без купюр. В таком виде, в котором он был задан, со всеми подробностями личной жизни, которые были описаны нашей читательницей, Анной.

Здравствуйте. У меня такая ситуация: трехкомнатная квартира 4 года назад приватизирована в равных долях (1/2) на двух взрослых сособственников. У каждого из нас на его половине по одному прописанному несовершеннолетнему ребенку (9 и 3 лет). Мой сособственник не проживает в квартире 11 лет, коммунальные платежи не оплачивает ни за себя, ни за его ребенка. Проживает в другой квартире (жены), я воспитываю ребенка одна. Пока у меня была возможность, все оплачивала сама. С 2005 года стала оплачивать ровно половину всех коммунальных платежей, у него с тех пор долги. В настоящий момент он прислал мне нотариально заверенное уведомление о продаже его доли. Я знаю, что если я откажусь, то он имеет право продать долю третьему лицу. Вопросы:

В уведомлении он указал сумму, явно не соответствующую цене продаваемой доли. Можно ли оспорить цену и как?
Я уверена, что никаких покупателей на продаваемую долю он не нашел, и не найдет в течение длительного времени. Я знаю, он хочет меня напугать и не дает мне времени для накопления денег. Как-нибудь закон может защитить меня от его блефа? Имеет ли он какие-нибудь сроки для продажи доли (после того, не смогу выкупить его долю)? Ведь он может ее продавать и год и два и дольше, а сумма так и останется прежней!
Могу ли в настоящий момент, пока не истек срок моего ответа на его уведомление, подать исковое заявление в суд об увеличении моей доли в нашей квартире, ссылаясь на то, что он в течение 11 лет не исполнял своих обязанностей собственника по сохранности общего имущества. В его комнате он не убирается, пыль и грязь, у меня маленький ребенок, приносит разные грязные вещи, бросает их на пол, что способствует разведению моли в квартире. Я постоянно ремонтировала туалетные трубы за свой счет, никаких чеков об оплате не сохранилось. Как будет исчисляться предоставленный мне срок преимущественного права покупки, если в этот момент будет идти подобное судебное разбирательство? Откладывается он, или нет, обременяется ли его право продажи или нет? Могу ли я в таком случае оспорить предложенную им сумму продажи доли?
Могут ли каким-то образом органы опеки и попечительства защитить моего ребенка от ухудшения, в случае продажи им доли чужим людям, его жилищных условий (метраж ухудшается) и ухудшения условий проживания?
Могу ли в этот момент подать в суд исковое заявление о выделе своей доли в квартире в натуре и претендовать на вторую комнату (самую маленькую по метражу), с компенсацией ему половины стоимости этой комнаты?

Ответ на вопрос нашей читательницы дала Юлия Кондратенко главный юрист«Юридической компании Berger & Partners».

Ситуация у Вас непростая. Сначала попытаюсь ответить на Ваши вопросы, а потом изложу свою точку зрения на Вашу ситуацию. Сразу оговорюсь, что в данных вопросах я излагаю исключительно свое мнение, и оно не является прямым руководством к действию.

Оспорить цену можно, предъявив соответствующий иск, в основу которого должно лечь заключение независимой оценки. Ее могут сделать оценщики, имеющие на это лицензию. Оценивать необходимо ? доли в праве собственности на квартиру. Но это может занять продолжительное время, которого у Вас в настоящий момент нет. Я полагаю, что подача такого иска не может приостановить действия Вашего сособственника по отчуждению своей доли третьему лицу.
Мнимую или притворную сделку может оспорить любое лицо на основании ст. 170 ГК РФ, так как и та, и другая ничтожны. Под мнимой понимают сделку, когда стороны совершили ее для вида, а фактически не имели намерений создавать соответствующие правовые последствия. Это означает, например, что Ваш сособственник фактически не имел намерений передать право собственности другому лицу, и сделал это для вида.Под притворной понимают сделку, когда она была совершена с целью фактически прикрыть другую сделку. Например, если Ваш сособственник дарит кому-либо свою долю в праве (что не требует уведомления Вас как сособственника, для соблюдения правила о преимущественном праве покупки), а на самом деле получает за это деньги, то есть фактически продает. Но для этого необходимо, чтобы сделка состоялась, и был зарегистрирован переход права. При этом Вам необходимо будет доказывать те обстоятельства, которые указаны в ст. 170 ГК РФ. В любом случае признавать сделку недействительной и применять последствия недействительности ничтожной сделки возможно только после того как сделка совершена, а применять последствия недействительности после того, как иск удовлетворен, а решение вступит в законную силу. В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ, если вы откажетесь от покупки, или не приобретете долю в праве на квартиру в течение месяца со дня, когда Вы были извещены, то Ваш сособственник имеет право продать свою долю любому лицу. То есть, получив извещение, Вы должны либо принять его предложение на условиях, им предложенных, либо, если Вы никаких действий не предпримете, через 30 дней он может продать долю третьему лицу. В случае, если Вы согласитесь приобрести долю в праве, но Ваш сособственник произведет ее продажу третьему лицу, а не Вам, Вы вправе в течение 3-х месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Подать исковое заявление об увеличении своей доли в связи с обстоятельствами, на которые Вы ссылаетесь, Вы можете, но, полагаю, что такой иск вряд ли может быть удовлетворен. Срок на соблюдение преимущественного права покупки исчисляется 30 днями и не может быть изменен, поскольку это установленный законом срок. В случае, если в ходе судебного разбирательства по иску, либо до его начала, Вы подадите судье заявление об обеспечении иска в виде наложения запрета на продажу доли в праве общей собственности и такое заявление будет удовлетворено, тогда будет наложен судебный запрет на отчуждение до разрешения дела по существу. По вопросу об оспаривании предлагаемой суммы продажи доли – см. пункт 1 настоящего ответа.
Органы опеки и попечительства в данном случае вряд ли Вам помогут, поскольку Ваша квартира приватизирована, но, к сожалению, ребенок не является ее сособственником.
В соответствии со статьей 252 ГК РФ любое имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. При этом частью 3 указанной статьи установлено, что при не достижении соглашения о разделе общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли их общего имущества. Что касается компенсации то по решению суда, только, когда доля собственника незначительна, (что, судя по ситуации не Ваш случай) и он не имеет существенного интереса в использовании имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать другого участника выплатить ему компенсацию, с получением которой он утрачивает право. Полагаю, что эту норму вряд ли можно применить в данном случае.
6. Предположу, что ситуацию Вы можете разрешить следующим способом:
6.1. разделить имущество добровольно и по взаимному согласию;
6.2. продать совместно принадлежащую Вам квартиру и подобрать себе другое отдельное жилье, так как в этом случае обе стороны выиграют: Вы получите отдельное жилье, а Ваш сособственник большую, чем он бы получил, сумму от продажи доли;
6.3. Не совсем ясно, почему Ваш ребенок не был включен в число участников приватизации, возможна подача иска в интересах ребенка о признании сделки приватизации (договора передачи) недействительным по основаниям, предусмотренным законом.