К ЧЕМУ ПРИВОДЯТ БРОКЕРЫ - БЕРГЕР И ПАРТНЕРЫ

Эксперимент. На московском ипотечном рынке сегодня предлагается более двухсот разных программ кредитования. Как найти свой вариант? Эксперимент «Ф.» привел к неожиданным результатам.

Анна Шехова

Есть задача. Очевидных способов подыскать себе подходящий вариант ипотечной программы два: самостоятельный поиск через интернет с последующим выходом на банк напрямую или обращение за помощью к посреднику – «чистому» ипотечному брокеру или к риэлтору, выполняющему в том числе и функции брокера. «Ф.» решил опробовать эти способы на себе.

В качестве примера заемщика была выбрана гипотетическая молодая пара, которая желает купить хорошую двухкомнатную квартиру в Москве недалеко от метро. На это ей необходимо сегодня не меньше $100 тыс. К тому же большинство банков требует, чтобы у заемщика на руках было 30% от стоимости желаемой квартиры. Поэтому предположим, что у нашей пары в «заначке» уже имеются необходимые $30 тыс. Если бы накопленная сумма была меньшей, это не сделало бы ипотеку невозможной, но сразу бы сузило ассортимент доступных банков в несколько раз, что не отвечает цели эксперимента. Остальные «параметры» нашей пары вполне стандартны: возраст – 25-30 лет, совокупный семейный доход – $2000, зарплата – «серая». Желаемый срок кредита – 15 лет, поскольку, по данным банков, именно 15-летние кредиты пользуются наибольшим спросом среди российских заемщиков. Кроме того, на такой срок в отличие от 20 и 30 лет кредитуют почти все банки.

«Ф.» разослал этот довольно типичный «портрет» по 11 известным компаниям, предлагающим брокерские услуги на рынке ипотеки. Параллельно с этим начались самостоятельные поиски в интернете. Цель – найти ипотечную программу, которая позволит купить желаемую квартиру и при этом будет предполагать минимальные ежемесячные платежи по кредиту.

Без посредников. Самостоятельный поиск «Ф.» вел элементарным испытанным методом. В популярной поисковой системе был набран запрос «ипотека – все программы». В числе предложенных ресурсов оказался специализированный информационный портал, в разделе «Аналитика» которого была размещена таблица с программами 30 банков. Из их числа были выбраны программы с минимальными процентными ставками по кредиту – Национальной ипотечной компании («Ником»), Международного московского банка (ММБ) и Московского кредитного банка (МКБ).

Наиболее привлекательными смотрелись 9% годовых по кредиту в долларах, обещанные «Никомом». Однако милая девушка-консультант по телефону честно предупредила, что по этой программе придется ежегодно платить комиссию за ведение ссудного счета – 1,5%. «Я бы посоветовала вам программу со ставкой 9,8%, это гораздо выгоднее», – сказала она. Однако в ходе дальнейших консультаций выяснилось, что нашей гипотетической семье с «серым» доходом минимальная ставка не положена. Вот под 11,5% – пожалуйста, можно взять $68 500 на 15 лет. При этом ежемесячный платеж составит $800. Примерно такая же история повторилась в ММБ. Без справки 2-НДФЛ на руках «Ф.» предложили $68 856 на 15 лет под 11,4%. Ежемесячный платеж – те же $800.

А вот звонок в МКБ обернулся приятным сюрпризом. Здесь заверили, что никакой разницы между подтвержденным и неподтвержденным доходом в банке не видят. В любом случае ставка по валютному кредиту составит 9,9%. При условии получения тех же $68 500, как в «Никоме», размер ежемесячного платежа окажется значительно меньше – $732. Кроме того, поскольку необходимый первоначальный взнос по условиям МКБ составляет 20%, то нашей семье при наличии стартовых $30 тыс. согласились выдать кредит в сумме $87 тыс. Это позволяет купить квартиру по цене примерно $117 тыс. – хорошая «двушка» недалеко от метро. Ежемесячный платеж при этом составит $929.

Правда, смущало то, что расходы на получение кредита в МКБ выглядели довольно внушительными по сравнению с большинством других банков, работающих на этом рынке. Здесь необходимо было заплатить 1200 рублей за рассмотрение заявки, 9000 рублей – за составление договора в простой письменной форме и – самое затратное – 1,5% от суммы кредита за снятие наличных со счета. То есть для получения самой дешевой ссуды пришлось бы потратить $1234.

Комплексное меню. Если вы по тем или иным причинам не хотите заниматься самостоятельным поиском, перед вами два пути: можно обратиться в независимую брокерскую компанию или в брокерское подразделение риэлторской фирмы.

В качестве ипотечных консультантов «Ф.» выбрал 11 наиболее известных на рынке компаний, либо занимающихся оказанием брокерских услуг, либо совмещающих их с риэлторской и девелоперской деятельностью. В список участников эксперимента вошли: Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), компании «Легкокредит», «Фосборн хоум», Vesco Finanсe, «Лаурел-ипотека», «Бест-недвижимость», оператор рынка кредитования Creditstar, независимый ипотечный брокер «Мой дом», ипотечный центр «Миэль», «МИАН – агентство недвижимости», финансовый центр «Нова».

Первые же полученные от них рекомендации поставили «Ф.» в тупик. Практически все консультанты предлагали нашей «семье» взять кредит под 11% годовых. Варьировались только возможные суммы – от $65 до 97 тыс. Соответственно менялся и ежемесячный платеж – от $795 до 1080. Возникло закономерное недоумение – почему предлагаются программы под более высокую процентную ставку, чем это возможно? Этот вопрос «Ф.» задал брокерам.

После получения ответов создалось странное ощущение, что «кто-то о чем-то умалчивает». Только вот о чем? Не желая никого обидеть, «Ф.» просто приводит факты как они есть.

Большинство консультантов сослались на то, что при «сером» доходе ни один банк не выдаст кредит под ставку, меньшую чем 11%. Разве что если за человека поручится его компания-работодатель. «Да, МКБ декларирует на своем сайте 9,9%. Но если прочитать всю страничку, то мы увидим комиссию за выдачу наличных в размере 1,5% от суммы кредита, 9000 рублей – за документы, 1200 рублей – за рассмотрение заявки, – сказали «Ф.» в Независимом бюро ипотечного кредитования. – Кроме того, посмотрите, какие документы должен представить заемщик. Там ни слова о справках в свободной форме или подтверждении дохода другим путем, кроме 2-НДФЛ». Однако вскоре после получения этих объяснений пришел ответ из компании «Лаурел-ипотека», котораяѕ однозначно рекомендовала обращаться в Московский кредитный банк, поскольку тот предлагает «самую низкую процентную ставку».

Ради установления истины был сделан «контрольный» звонок в МКБ. Консультантов банка попросили уточнить, а не ожидают ли наших заемщиков какие-нибудь дополнительные обременения на подступах к кредиту? Верно ли, что при своем «сером» доходе они могут получить кредит на тех же условиях, что и потребители с «белой» зарплатой? Ответ цитируем: «Да, у нас фиксированные ставки для всех заемщиков (с подтвержденными и неподтвержденными доходами) – 9,9% в валюте и 12% в рублях. Единственное обременение – большие расходы при оформлении ссуды, которые действительно не каждому по карману».

Но, судя по собранной информации, такова печальная закономерность нашего рынка: чем лучше условия кредита, тем больше придется платить при его получении. Так, например, в банке «Дельтакредит», программу которого рекомендовал МИАН, процентная ставка также вполне симпатичная – 10,5%. Но и плата за организацию кредита ненамного меньше, чем в МКБ, – 1% от суммы кредита плюс 1200 рублей за аренду банковской ячейки. 1% в качестве комиссионных берут и многие другие банки.

Если при этом придется оплачивать услуги ипотечного брокера, который вам выбрал этот банк, сумма расходов вырастет еще не меньше чем на $500.

Время или деньги? Результаты эксперимента вызвали закономерное удивление. Почему люди, позиционирующие себя как профессионалы и знатоки рынка, в большинстве своем предложили варианты, менее подходящие для наших заемщиков, чем тот, что был найден через интернет?

Объяснения, полученные от участников эксперимента, не отличались ни разнообразием, ни, честно говоря, убедительностью. Некоторые из брокеров признались, что не знали о программе МКБ, поскольку они «с этим банком не работают». Это подразумевает, что своим клиентам они подбирают программы не из всего ассортимента ипотечного рынка, а лишь из числа нескольких банков-партнеров.

Другие респонденты заявили, что не считают МКБ лучшим вариантом из-за больших расходов, которые несет заемщик при оформлении кредита. Однако подобное объяснение не выглядит весомым. В большинстве коммерческих банков комиссия за получение кредита составляет от 0,8 до 1% от суммы кредита. А 1% и 1,5% – не такая уже принципиальная разница. Тем более представляется, что заемщику выгоднее заплатить один раз $1200, чем взять кредит под 11% вместо 9,9% и ежегодно переплачивать $870 в течение всего срока кредита.

И наконец, последнее и, пожалуй, наиболее понятное объяснение, которое довелось услышать от участников эксперимента: «Не факт, что в реальности все будет так, как МКБ декларирует».

«Мы уже не раз сталкивались с тем, что банки нарушают свои обещания, – поясняет генеральный директор компании «Фосборн хоум» Наталья Кирпиченко. – МКБ пока не провел ни одной сделки по этой программе, поэтому рано судить о том, насколько их условия хороши. Когда ваши заемщики придут туда с полным пакетом документов и получат ответы, только тогда можно будет о чем-то говорить».

Тем не менее уровень компетентности на московском рынке ипотечного брокериджа оставляет желать лучшего. Причем речь идет о крупнейших компаниях, куда потребителю попасть проще всего, поскольку их имена на слуху. К тому же заемщик вряд ли будет ходить в несколько фирм и потом сравнивать предложенные ему варианты, чтобы выбрать лучший. Скорее всего он воспользуется услугами одного-единственного брокера. И, как показывает эксперимент, не факт, что надежды заемщика на качественную помощь при выборе программы оправдаются. Самостоятельный поиск может дать более эффективный результат.

Отсюда возникает еще один закономерный вопрос. Если отечественные брокеры пока не блещут своей компетентностью, есть ли другие веские поводы пользоваться их услугами?

Наиболее веский довод в пользу брокериджа – экономия времени и усилий. Клиент брокера избавляет себя от любых действий по получению кредита: консультации в банке, подачи заявки на кредит, получении одобрения от банка и страховой компании и т. п. Посетить банк ему придется только один раз – для заключения сделки.

Если же заемщик пользуется услугами компании, предоставляющей одновременно брокерские и риэлторские услуги, он минимизирует риск того, что найденное для покупки жилье не будет одобрено банком или страховой компанией.

«Брокер будет подбирать объект с учетом требований того банка, который кредитует заемщика-покупателя, – поясняет главный юрист по договорной и претензионно-исковой работе юридической компании Berger & Partners Юлия Кондратенко. – Не каждый человек знает, что, если, например, квартира располагается в 5-этажном доме в Москве, кредит от большинства банков на приобретение такого жилья заемщик не получит».

Помощь опытного брокера можно рекомендовать «эксклюзивным» заемщикам, имеющим определенные проблемы со здоровьем или работой. «Например, если вес человека по каким-то причинам больше 100 килограммов, то не каждый страховщик одобрит его кандидатуру. А у банка в партнерах может быть всего одна-две компании. И представьте себе, что они обе дают ему отказ, – поясняет Наталья Кирпиченко. – Мы как брокеры в любом случае решим эту проблему: найдем компанию, которая согласится застраховать этого заемщика, и аккредитуем ее в этом банке. Сам человек этого сделать не сможет».

И последний, но существенный аргумент в пользу брокериджа. Опытный брокер-риэлтор, у которого налажены партнерские отношения с банками, может существенно ускорить процесс одобрения заемщика и квартиры. А в ситуации, когда цены растут ежемесячно на 3-4%, любое промедление ударяет по карману клиента. Так что, если вы не обладаете значительными ресурсами свободного времени, хорошим здоровьем и крепкими нервами, стоит подумать о брокере. Но если все перечисленное у вас есть, то самостоятельные усилия по проведению сделки могут принести отнюдь не худший результат. Особенно если вы уже нашли подходящую квартиру.

ЕСЛИ БЫ НАШИХ ЗАЕМЩИКОВ интересовал в первую очередь размер ссуды, то им стоило бы воспользоваться рекомендациями компании МИАН и обратиться в «Дельтакредит». На 15 лет под 10,5% они бы получили $96 707. Ежемесячные платежи в этом случае составят $1069 (без учета страховки). Единовременная комиссия банка – $967. Другие расходы – 12 тыс. рублей за регистрацию договора и 1200 рублей за аренду банковской ячейки.

Чуть большую сумму – $97 тыс. – можно было бы взять в Русском ипотечном банке (совет финансового центра «Нова»), но под 11%. При этом ежемесячный платеж составит $1102. Расходы при получении кредита тоже больше, чем в «Дельтакредите», – 1,5% за выдачу, $70 – аренда банковской ячейки сроком на 35 дней.