Как купить квартиру без риэлтора на вторичном рынке?

Шаг №1 Поиск квартиры

Шаг №2 Обзвон

Шаг №2 Просмотры квартир ( слэнг – Показы)

Шаг №3 Внесение аванса

Шаг №4 Проверка юридической чистоты

Шаг №5 Сделка

Шаг №6 Передача квартиры

Шаг №1 Поиск квартиры

Обзор 6 основных баз по недвижимости

 http://baza-winner.ru До недавних пор большинство риэлторов использовали профессиональную базу WINNER для поиска и продажи недвижимости. В эту базу сливались абсолютно все предложения из разных источников, сайтов, газет и т.п. Со временем, в том числе из-за повышения цен за доступ к базе, многие риэлторы стали пользоваться другими базами. Доступ на 3 месяца стоит 15 000 руб. Интерфейс (Приводим примеры интерфейса, т.к. на сайте WINNER они недоступны) Фильтры для подбора Сделки с недвижимостью 495 363 49 07 – наша специализация www.bergr.ru Результаты Полученные результаты можно экспортировать в excel, это удобно для последующего обзвона, можно делать пометки и т.п. Сделки с недвижимостью 495 363 49 07 – наша специализация www.bergr.ru

 http://sob.ru Данный портал запущен создателями базы Winner, как новый шаг в развитии. Winner – база для профи с закрытым доступом. Sob-зеркало с упрощенным поиском, свободным доступом и обилием рекламы.

 http://www.cian.ru/ Изначально в этой базе размещались объекты по аренде недвижимости, сейчас можно найти и куплю-продажу. Сервис собирает объявления, опубликованные на специализированных сайтах, досках объявлений и городских порталах. Полученная информация обрабатывается: устраняются повторы, сомнительные и устаревшие предложения.

 http://www.gdeetotdom.ru/ С помощью этого портала вы можете посмотреть детальную информацию о доме (подгружается из БТИ), а также получить очень подробную аналитическую информацию о ценах по этому дому и району. Например:

Есть возможность посмотреть, что окружает понравившийся дом, т.к. к каждому дому на портале есть панорама двора 360о.

 Недвижимость http://realty.yandex.ru/ Сервис собирает объявления, опубликованные на специализированных сайтах, досках объявлений и городских порталах. Полученная информация обрабатывается: устраняются повторы, сомнительные и устаревшие предложения. Обновление базы данных происходит постоянно, поэтому самые свежие объявления практически сразу попадают на сервис.

 http://www.avito.ru/moskva/kvartiry Риэлторы свидетельствуют, что база «Avito.ru недвижимость» сейчас активно развивается и содержит много интересных объектов.

Шаг №2 Обзвон предложений

Теперь вы знаете основные базы по недвижимости и можете приступить к поискам своей новой квартиры.

 Отдавайте предпочтение объектам с фотографиями, т.к. они наиболее реальны. Бывает, недобросовестные риэлторы создают объявления «утки», чтобы обосновать цену реального объекта перед покупателем. Обзвон предложений – что нужно узнать? Проверить все ли верно указано в объявлении (включая стоимость); Соответствует ли квартира планам БТИ. Узаконена ли перепланировка, в случае её наличия. *Сколько лет квартира находится в собственности. Если менее 3-х лет, то могут просить занизить стоимость недвижимости в договоре, чтобы продавцу не платить налоги); *По каким документам продается квартира (есть ли на руках свидетельство о собственности); *Какое основание перехода права собственности (договор купли-продажи, наследство, дарение и т.п.) Будет ли на показе собственник и можно ли будет посмотреть копии или оригиналы правоустанавливающих документов (включая экспликацию, поэтажный план);

 Все записывайте в блокнот, потом легче будет сравнивать варианты. * Если Вы будете работать с юристом, он в любом случае сам будет уточнять все вышеперечисленные юридические моменты.

 Договаривайтесь о просмотре и помните: Сейчас рынок покупателя, вы диктуете свои условия (удобное время показа и т.п). На просмотр одной квартиры уходит в среднем 10-20 минут. Немного теории – типы сделок с недвижимостью Альтернативные сделки – это цепочка одновременных сделок купли-продажи, т.е. одновременная продажа своей квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Вы находите покупателя на свою квартиру, он платит за нее деньги, и вы на эти деньги (как правило, с доплатой) одновременно покупаете то, что желаете. В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных продаж и покупок. Именно так происходят расселения, обмены набольшую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок. Из-за участия в цепочке нескольких продавцов и покупателей, вероятность разрыва цепочки/сделки очень велика. Тут Вам нужно будет проявить все свои навыки талантливого переговорщика. Очень часто покупатели и продавцы просто ругаются перед подписанием ДКП. Ипотечные сделки – это сделки купли-продажи с привлечением ипотечного кредита, схема сделки немного отличается от стандартной, т.к. появляется еще один участник – банк. Прямая продажа – это продажи недвижимости с целью получить деньги, а не купить другую недвижимость.

Шаг №3 Просмотры квартир

При просмотре квартиры следует: Проверить на соответствие заявленных в объявлении и по телефону параметров (например, метраж, высота потолков, тип дома и т.п.); Еще раз проговорить вопрос стоимости, возможен ли торг, на какую сумму готовы опуститься в цене; Не забыть посмотреть документы на квартиру, желательно сфотографировать на телефон;* Смогут ли все собственники присутствовать на сделке;* Прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети и пенсионеры, не являются ли они собственниками;* Сфотографировать квартиру на телефон; Обратить внимание на состояние стен (трещины), состояние коммуникаций, запах в квартире; Есть ли за окном водосточные трубы (дополнительный шум), пожарные лестницы (безопасность); Нравится ли вам вид из окна, куда выходят окна, есть ли стеклопакеты, насколько они шумоизолирующие; Узнайте у хозяев об инфраструктуре; Есть ли лифт (пассажирский, грузовой); Шумные ли соседи, наличие собак, маленьких детей, звукоизоляция стен; Железные дороги, трамваи, трассы; Состояние подъезда, давно ли был капитальный ремонт в доме; Спуститесь по лестнице, не пользуйтесь лифтом (есть ли бычки, шприцы, бутылки).  Возьмите время на раздумья, предупредив об этом продавцов и их риэлтора. Обязательно договоритесь о следующее дате контакта. * Если Вы будете работать с юристом, он в любом случае сам будет уточнять все вышеперечисленные юридические моменты. Выбор квартиры сделан, пришло время обратиться к юристу.

Шаг №4 Внесение аванса

Аванс позволяет подтвердить серьезность намерений сторон, а также зафиксировать цену и остальные условия предстоящей сделки.  Размер аванса. Если вносится физическому лицу, то не более 30-50 тыс. рублей, если юридическому лицу (представителю продавца), то сумма может быть больше. Договор аванса содержит все существенные условия, которые будут в договоре купли- продажи. Стоимость недвижимости; Срок заключения будущего договора купли-продажи; Другие условия (сроки выписки из квартиры и физического ее освобождения и т.п.). Договор аванса также содержит условия, при которых сумма аванса должна быть возвращена, например, если результаты юридической проверки будут негативными. Если проверка будет отрицательная, деньги аванса будут возвращены.  Обязательное условие внесения аванса – демонстрация оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. Не рекомендуем вносить аванс, ознакомившись только с КОПИЯМИ правоустанавливающих документов. В итоге аванса на руках у покупателя копии правоустанавливающих документов, а у продавца деньги. Важно, чтобы на внесении аванса присутствовал юрист. Юрист защищает покупателя, добивается, чтобы не были ущемлены его интересы и договор содержал все необходимые условия

Шаг №5 Проверка юридической чистоты

Причины, по которым можно потерять квартиру:  Недееспособность продавца  Нарушения при приватизации  Обременение ил арест недвижимости  Недействительная доверенность продавца  Недействительность предыдущего договора  Нарушения прав несовершеннолетних Примеры из жизни Психоневрологический стационар Наталья Николаева нашла квартиру с подходящей ценой и метражом рядом с родителями, что для нее было очень важно, т.к. они помогали ей с 3-х летней дочкой. Ее риэлтор посмотрел документы на квартиру и уверил, что ее можно покупать, был внесен аванс. Эта квартира была для Натальи самой дорогой покупкой в жизни и она решила подстраховаться и обратилась в нашу компанию за расширенной юридической проверкой. В результате нами было выявлено, что один из продавцов состоял на учете в психоневрологическом стационаре. Это означает, что сделку в будущем могли признать недействительной, по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца. Наталья очень хотела купить именно эту квартиру, описав все возможные риски, наш юрист предложил ряд мер для их минимизации, квартира была куплена и никаких правопритязаний третьих лиц не возникло. Арест на имущество Александр Семченко самостоятельно подобрал квартиру и обратился к нам за комплексным сопровождением сделки. Мы выяснили, что собственник проживал в квартире один, вел антисоциальный образ жизни. После его смерти был оформлен договор купли-продажи с подделкой его подписи и передан на регистрацию права в Росреестр. Так как в отношении квартиры уже шло судебное разбирательство инициированное родственниками умершего, на квартиру до вынесения решения суда был наложен арест.

Схема работы с нашим юристом Юрист анализирует правоустанавливающие документы, а также получает дополнительные справки и выписки по квартире, чтобы исключить различные группы рисков. Вы получаете письменный отчет юриста о результатах проверки. Если найдены риски, то предоставляется их подробное описание, а также рекомендации, как их можно минимизировать или даже совет отказаться от покупки данной квартиры. ! Предупреждаем! Не доверяйте проверку приобретаемой квартиры риэлтору продавца, т.к. он представляет в сделке противоположную сторону и материально заинтересован, чтобы вы купили проверяемую квартиру. Поэтому есть риск, что он не сообщит о возможных юридических рисках при покупке данной квартиры. К сожалению, такой риск сохраняется, если квартиру проверяет ваш собственный риэлтор, т.к. он получает вознаграждение только если вы купите квартиру. Проверяют ли банки закладываемые квартиры по ипотеке? Часто при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита, покупатели надеются, что банк проверит юридическую чистоту квартиры. Недвижимость закладывается в качестве обеспечения по кредиту, а банк заинтересован в надежных залогах. Но на практике банки не всегда тщательно проверяют закладываемую недвижимость, т.к. защищены комплексным ипотечным страхованием. Если возникают проблемы с юридической чистотой заложенной квартиры, то банк получит возмещение от страховой компании.

Шаг №6 Сделка

Назначается день, место и время сделки. Юрист готовит договор купли-продажи и за несколько дней до сделки, направляет его сторонам для согласования. Если продавец настаивает на своем варианте договоре, то юрист согласовывает условия, чтобы защитить интересы покупателя.  Продавец или его представитель при любых вопросах по тексту договора или по сделке звонят юристу, и не беспокоят покупателя. На сделке: Подписывается договор купли-продажи; Денежные средства закладываются в банковскую ячейку; Вместе с правоустанавливающими документами договор купли-продажи уходит на государственную регистрацию права. Содействием в государственной регистрации занимается юрист по доверенности от клиента-покупателя. Сроки регистрации: 5 дней (если сделка с ипотекой), 12 дней (сделка без ипотеки). Юрист получает зарегистрированные документы из Росреестра и организует встречу всех сторон по договору, а также их представителей для передачи зарегистрированных экземпляров документов. Продавец забирает деньги из банковской ячейки, т.к. условием доступа в договоре аренды ячейки указывается предъявление зарегистрированных документов.

Шаг №7 Передача квартиры

На данном этапе совершается физическая передача квартиры. При этом подписывают
передаточный акт. Суть акта сводится к тому, что клиент получил квартиру в обычном
техническом состоянии и претензий у него нет.
Например, если прорвало водопроводную трубу, залило квартиру и соседей снизу. Если
это произошло до подписания передаточного акта, то все проблемы решает продавец.
Если неприятности произошли после передачи, то все трудности ложатся на новейшего
владельца.