Как не быть обманутым при покупке квартиры?
В наше непростое время мы начинаем внимательнее относиться к своим расходам, стараясь, как минимум не переплатить, и как максимум избежать не обязательных, на наш взгляд, затрат. Покупая квартиру, мы, в первую очередь начинаем рассчитывать стоимость ремонта, обустройства и покупки новой мебели и техники. Всё это обходится в копеечку, не говоря уже о цене самой квартиры. Всегда хочется купить вариант получше, чтобы не расстраиваться потом каждый день по поводу малогабаритной кухни, невозможности сделать перепланировку или неприятного запаха в подъезде.
Однако мало кто всерьез задумывается о риске потери купленной недвижимости. Что может случиться, если сделку зарегистрировал государственный орган? Если этот процесс длится 2-3 недели, то наверняка за это время они проверяют все что нужно.
Но если на объект недвижимости не наложен арест или обременение другого рода, прямо запрещая регистрацию перехода права собственности по нему, то фактически регистратор проверяет паспортные данные продавца и покупателя, соответствие технических сведений по объекту имеющихся у них и указанных в договоре купли продажи. Вероятность признания сделки недействительной в будущем, риски утраты права собственности покупателем после регистрации сделки никем не оцениваются.
Что же может сделать покупатель до покупки квартиры на вторичном рынке, чтобы минимизировать такие нежелательные для себя последствия и не потерять квартиру и уплаченные за неё деньги?
Предлагаем рассмотреть 5 основных моментов, которым нужно уделить самое пристальное внимание.
Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Для начала, нужно выяснить, на основании чего у продавца возникло право собственности на квартиру. Чаще всего это будет договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство или решение о приватизации. Также некоторые могут быть собственниками недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда.
Проверьте отметки регистрирующего органа и обратите внимание на дату вступления договора в силу. Вас должен насторожить тот факт, что владелец стремится быстро продавать квартиру, которая недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.
Вам необходимо изучить оригиналы документов своими глазами и убедиться в том, что на них нет следов подчисток и каких-либо фальсификаций.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество содержится история по всем жилым объектам начиная с 1998 года. Вы можете самостоятельно заказать выписку из реестра, чтобы проверить отсутствие на текущий момент ареста на квартиру, запрета на совершение с ней сделок и так далее.
Кроме того, Вы можете попросить у собственника заказать так называемую, расширенную выписку из ЕГРП, чтобы посмотреть более полную картину по квартире и проверить все зарегистрированные у них переходы права собственности.
На что следует обратить особое внимание? Вас должна насторожить частая смена собственника, когда квартира переходила из рук в руки, и в ней никто не жил продолжительное время. Вполне возможно, что с юридической стороны с этой квартирой не все в порядке и от нее в очередной раз пытаются избавиться.
В выписке ЕГРП будут отражены все имущественные споры по данной квартире, факты наложения ареста и так далее. Согласно законодательству РФ, в большинстве случаев максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными – 3 года. Однако, существуют исключения и обстоятельства, когда этот срок может быть продолжительнее, например 10 лет.
Учтите, что выписку из ЕГРП можно получить не по всем объектам жилой недвижимости. Если квартира была приватизирована до 1998 года и после никаких действий с ней не совершалось, то выписка будет пустой. В этом случае, чтобы удостовериться в законности прав ее собственника, нужно обратиться с запросом в Департамент жилищной политики.
Проверка личности продавца
Текущего собственника (или собственников) покупаемой Вами квартиры необходимо проверить не менее тщательно, чем саму квартиру. Первым делом нужно убедиться в подлинности его паспорта.
Если квартира продается по доверенности, то в этом случае возникает значительно большее количество рисков для покупателя. И если Вы все-таки решились на покупку, то очень внимательно проверьте доверенность, которая должна быть заверена нотариусом и не быть отозванной. Для этого лучше всего обратиться как к самому нотариусу выдавшему доверенность, так и непосредственно к доверителю.
Обратите внимание, на то, что представитель собственника имеет право получать деньги за продажу квартиры, или доверенность ограничивает его полномочия только подписанием договора купли-продажи.
Кроме того, Вам нужно понимать, что продавец квартиры является дееспособным лицом. Попросите его, как минимум предоставить Вам справки о том, что он не стоит на учете в соответствующих диспансерах ПНД и НД.
Проверка характеристик квартиры
Попросите у собственника квартиры получить свежие документы из БТИ, с помощью которых Вы сможете удостовериться, что в квартире не производились незаконные перепланировки. Если они не были согласованы с органами местного самоуправления, то являются административными правонарушениями, и за них рано или поздно придется нести ответственность.
Проверка возможных прав третьих лиц
Известно множество случаев, когда бывшие члены семьи собственника, даже снятые с регистрационного учета в проданной квартире, неожиданно для всех объявляются и начинают оспаривать сделку или заявлять о своем желании проживать в квартире. Это могут быть те, кто в свое время отказался от участия в приватизации данной квартиры, те, кто отбывал срок за преступления, или те, кто выбыл на длительное время на лечение, в экспедицию или загранкомандировку.
Попросите у собственника покупаемой Вами квартиры расширенную выписку из домовой книги, в которой будет указано, кто и когда был зарегистрирован в квартире. Таким образом, Вы сможете оценить вероятность возникновения третьих лиц, которые могут иметь право пользования, то есть проживания в квартире, даже после того, как Вы её купите.
Самостоятельный сбор всех необходимых для проверки документов под силу практически каждому покупателю. Анализ полученных сведений может сделать для Вас профессиональный юрист жилищник, который будет основывать свои выводы как на имеющемся опыте на рынке недвижимости, так и на сложившейся судебной практике. Те минимальные затраты покупателя направленные на проверку покупаемой им квартиры сейчас, несоразмерны с риском утраты жилья в будущем.
Похожие записи
