Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Проблемы. Весь 2006 год обманутые дольщики боролись за свои права. И если одни из них смогли добиться гарантий от властей в получении квартир, у других ситуация лишь ухудшилась.
Александр Потапов a.potapov@finansmag.ru
В прошлом году движение обманутых соинвесторов, вложивших деньги в долевое строительство квартир, но не получивших ни жилья, ни средств, приобрело еще больший размах, чем годом ранее. Дольщики объединились и стали систематически проводить всероссийские акции протеста. Наиболее значимой из них стал палаточный городок, разбитый в мае прошлого года напротив Дома правительства. Обманутые граждане потребовали принять документы, гарантирующие достройку и получение в собственность квартир. Милиция разогнала митингующих, но своей цели они достигли: на проблему дольщиков отреагировали и президент, и Госдума. В июне Владимир Путин призвал правительство помочь страждущим, в результате чего в Минрегионразвития и Госдуме были созданы рабочие группы по решению проблем соинвесторов. А в октябре при Общественной палате (ОП) начала работу специальная рабочая группа, которую возглавил адвокат Анатолий Кучерена. Таким образом, помимо уже имеющихся специальных комиссий при правительстве Москвы и области обманутые соинвесторы получили дополнительные возможности донесения своих требований до властей.
Общественный надзор. «За те пять месяцев, что мы занимаемся дольщиками, собрана довольно полная база по всем недостроенным объектам. Сегодня в ней 477 домов в более чем 30 регионах», – заявил «Ф.» заместитель председателя экспертного совета «Доступное жилье» Госдумы Алексей Семенов. Больше всего их в Московской области – 143, в Москве – 90, в Самарской области – 49, в Екатеринбурге и Самаре – по 30, в – Петербурге – 15, в остальных городах число недостроенных домов гораздо меньше. «Всего же мы насчитали около 80 тыс. договоров, а это около 240 тыс. человек, учитывая, что за почти каждым договором стоят семьи из трех человек», – продолжает Алексей Семенов. Помимо создания базы данных главным итогом года стал законопроект «О реструктуризации строительных организаций», разработанный рабочей группой ОП. По словам Анатолия Кучерены, документ должен не только разрешить ситуацию с проблемными домами, но и застраховать граждан от будущих недостроев. Авторы законопроекта предлагают создать Федеральное агентство (ФА), которое возьмет на себя функции по консолидации активов всех проблемных компаний.
«Этот путь гораздо эффективнее, чем простая передача домов новым инвесторам. При передаче им объектов, как показывает практика, не всегда учитываются интересы дольщиков. Для инвесторов основная задача – получение прибыли, а дополнительные обременения принимаются неохотно», – объясняет Алексей Семенов. Планируется, что ФА сможет привлекать внешние заимствования, которые обеспечат госбанки, а достраивать дома будут подрядчики, выбранные по конкурсу. Естественно, компании должны иметь прибыль при достройке домов, поэтому их необходимо заинтересовать, например предоставив дополнительные участки. При этом, по словам Анатолия Кучерены, дольщики по новому закону смогут рассчитывать как на получение жилья, так и на денежную компенсацию, индексируемую с учетом роста цен. По его прогнозам, после общественных слушаний, в которых могут принять участие и сами дольщики, проект будет направлен в Госдуму. «Я надеюсь, уже в весеннюю сессию он будет принят», – говорит Алексей Семенов.
Есть у Общественной палаты и локальные успехи. Она смогла договориться с властями в Нижнем Новгороде, взявшими на себя контроль за решением проблем соинвесторов, договорилась с администрацией Московской области по объекту «Западные ворота столицы», где около 1100 пострадавших. Здесь местная администрация будет сама завершать строительство. ОП приняла участие в разрешении конфликта вокруг ЖК «Бородино» и убедила заказчика – завод им. Хруничева не пытаться расторгнуть контракт с застройщиком – компанией «Промтехэнергомаш», из-за чего могли бы пострадать 540 семей. Смогла ОП приостановить и продажу судебными приставами активов компании «Социальная инициатива» (СИ). Было продано уже 14 участков, при этом по явно заниженной цене – ОП смогла ввести мораторий на продажу объектов.
В планах депутатов и ОП работа по созданию типового договора между строителями и дольщиками. «Когда мы разбирались с контрактами дольщиков, насчитали 24 формы договоров, то есть строители изначально закладывают в отношения с потребителями «подводные камни». Мы готовы предложить единую форму, которая будет носить рекомендательный характер», – говорит Анатолий Кучерена. По его прогнозам, большую часть вопросов по дольщикам можно снять еще в 2007 году, остальные же могут быть решены в 2008-м.
Проблемы остаются. Несмотря на оптимизм представителей рабочей группы ОП, многие соинвесторы готовятся к новым акциям и митингам, так как далеко не по всем объектам ситуация улучшилась. Скажем, для тех, кто вложился в покупку квартир в ЖК «Вертикаль», возводимом в рамках городской программы «Новое кольцо Москвы», 2006-й стал годом разочарований. «В марте глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил дольщикам, что, если не удастся привлечь нового инвестора, объект будет достроен за счет бюджета города, но обещание так и не было выполнено», – говорит один из руководителей инициативной группы Дмитрий Зверев. Московское правительство подало в арбитражный суд иск к компании «Товарищество застройщиков», требуя расторгнуть инвестконтракт. «Суд затянется как минимум на год, а вместе с ним все это время будет заморожена и стройка. Прежнему застройщику возобновить работы не дают, правительство Москвы выставило охрану на стройке. А дом тем временем медленно разрушается», – говорит Дмитрий Зверев.
Столичные власти предприняли в ноябре–декабре прошлого года несколько попыток через аукцион продать недостроенную «Вертикаль». Но ни на одном из аукционов ни одной заявки подано не было. «Никто из новых инвесторов в проект не войдет – у него нулевая прибыльность. При этом риски слишком велики – участок и объект обременены существующим инвестиционным контрактом», – говорят опрошенные «Ф.» строители. Как уверяют дольщики, ситуация критическая. «Мы не исключаем, что уже в ближайшее время проведем массовые протестные акции», – считает Дмитрий Зверев.
Дольщики, купившие квартиру у СИ по адресу бульвар Маршала Рокоссовского (вл. 5–8, 41), также недовольны тем, как городские власти защищают их права. Ситуация на объекте уникальна: инвестконтракт был подписан 10 лет назад, но до сих пор строительство так и не началось. Без жилья остаются более 750 человек. Как уверяют соинвесторы, столичное правительство обещает выделить квартиры, однако в первоначальном варианте постановления правительства Москвы (ППМ), который регламентирует вопросы строительства данного дома, права дольщиков на жилье не закреплены юридически. Они требуют внести в ППМ четкие сроки строительства объекта, прописать условия компенсации тем соинвесторам, которые не хотят ждать возведения домов, определить величину доплаты для тех, кто не успел внести все деньги за квартиру, а также юридически закрепить право дольщиков на получение жилья.
Помимо этого на объекте есть и «расторженцы» – те, кто в свое время расторг договор с СИ. «Эти люди не получили ни квартир, ни денег. Городская комиссия не хочет включать их в списки пострадавших, однако если через суд они признают расторжение договоров недействительным, то вполне могут потребовать от правительства Москвы квартир», – объясняет один из руководителей инициативной группы. Учитывая, что уже сейчас новый инвестор просчитывает экономику проекта, вновь появившиеся дольщики могут не «вписаться» в его планы.
Новый недострой. Похоже, к старым дольщикам на митингах могут присоединиться и новые. По крайней мере об этом свидетельствует ситуация, сложившаяся в Балашихе с объектами одного из крупнейших застройщиков столицы и области СУ-155. Осенью прошлого года терпение людей, купивших у компании квартиры в микрорайоне Балашиха-Парк (микрорайон № 22), кончилось, и они вышли на улицу. Сдача домов должна была состояться еще во втором квартале 2005 года, однако компания несколько раз их переносила. «Последний срок, озвученный представителями СУ-155, был четвертый квартал прошлого года, однако еще в начале декабря стало ясно, что и это обещание не будет выполнено», – заявили представители инициативной группы. По словам дольщиков, они, конечно, предполагали, что задержка может произойти, однако не на 1,5–2 года – дома стоят, но без отделки, без окон, батареи не работают, канализация не доделана. Дольщики провели митинги напротив офиса компании и на самой стройке, куда приехали представители ОП, Госдумы, администрации Балашихи и застройщика. В результате был подписан протокол между руководителями администрации города, застройщиками, членами инициативной группы и были названы конкретные сроки сдачи домов (в зависимости от корпуса – январь–март 2007 года). В то же время соинвесторы не исключают, что и это соглашение будет сорвано, и обещают вновь выйти на улицу.
Как показывает ситуация в Балашихе, власти на местах зачастую просто саботируют работу по решению проблемных объектов. «Это происходит до тех пор, пока либо сами соинвесторы своей активностью не заставят власти обратить внимание на них, либо не подействует давление со стороны нашего комитета или ОП», – говорит Алексей Семенов. Согласна с ним и пресс-секретарь Оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева: «Если бы не активная позиция граждан, защищающих свои права в суде и на улице, то никаких решений до сих пор не было бы». Уличные митинги и голодовки гораздо эффективнее различного рода обращений и писем к органам власти.
Эксперты не исключают появления новых обманутых соинвесторов, рискнувших вложиться в новостройку. По мнению руководителя аналитического центра АРН Андрея Бекетова, даже 214-й закон не гарантирует постройки дома и сдачи его в оговоренные сроки. Он только дает возможность максимально снизить риски, правда за счет увеличения цены. Но закон не отменяет право человека инвестировать средства в строительство жилого дома. Поэтому нельзя исключить, что такие вложения могут привести и к отрицательному результату. В свою очередь главный операционный юрист компании Berger & Partners Максим Бородыняотмечает: пока на рынке широко используются различные обходные схемы – риски при покупке новостройки по-прежнему высоки. Согласна с ним и директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская: «Учитывая, что рынок в стагнации, можно ожидать появления проблем у мелких застройщиков. Ведь многие из них строят на заемные средства, и когда продажи стоят, им приходится снижать цены и соответственно собственную прибыль. Люди же будут ждать еще большего падения. Нельзя исключить сценария, при котором ряд компаний не сможет выполнить обязательства перед своими клиентами». Как показывает история с СУ-155, какой бы финансово устойчивой компания ни была, различные нюансы могут затормозить строительство. Например, сменилась местная администрация, а новая неожиданно для застройщика в одностороннем порядке изменила условия инвестконтракта. По словам участников рынка, у застройщика может также не хватать каких-либо документов для регистрации или появятся проблемы с подведением сетей и коммуникаций. «Не исключаю, что начнется новая волна банкротств. Надо внимательно смотреть на предложения – если они ниже, чем у других, то это должно насторожить покупателя», – заявил один участников рынка.
В то же время ряд аналитиков уверяют, что новые обманутые дольщики вряд ли появятся. «Повтор ситуации маловероятен, так как и на уровне правительства Москвы, и на федеральном уровне ведется активная законотворческая деятельность по разработке нормативных актов, защищающих интересы дольщиков», – уверяет руководитель аналитической службы МИАНа Алексей Кудрявцев. В столице принято решение о создании комитета по контролю и регулированию инвестиционных программ – Мосинвестконтроля. Он будет контролировать инвестирование в градостроительные проекты. «Сегодня риски все же меньше. Мелкие застройщики уже давно ушли с рынка, а сами покупатели стали более осмотрительными, более тщательно подходя к проверке застройщика», – уверяет заместитель гендиректора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов.
ИНВЕСТИЦИИ
Риск и доход
По мнению застройщиков, с момента начала строительства дома и к моменту его сдачи стоимость квартиры вырастает на 50%.
Правда, не по всем объектам и не всегда. Если покупать квартиры у небольших компаний, использующих «серые» схемы, то цена может быть действительно привлекательна, но и риски гораздо выше. По ходу строительства цены на такие объекты могут вырасти на 30–50%. Крупные игроки часто закладывают все риски в цену на начальном этапе, и дисконт между началом строительства и его концом будет незначительным – максимум 10–15%. В частности, это характерно для игроков, строящих по 214-му закону. Сейчас цены стоят, и предложения по новостройкам, находящимся на начальной стадии строительства, выглядят действительно привлекательно: многие игроки предлагают существенные скидки. Помимо цен у новостроек есть и другие плюсы – однородный состав соседей, новые коммуникации, привлекательная архитектура зданий. Также клиент может выбрать этаж, площадь, вид из окна. Когда стройка близится к завершению, остаются не самые лучшие варианты, а на «вторичке» выбор еще более ограничен. По мнению аналитиков, потребители сами должны выбирать, что им ближе, – риск или доход. «Если клиент консервативен, он будет искать вариант на вторичном рынке, если же готов к риску, то может вложиться и в строительство дома на начальном этапе», – заявляют застройщики. По мнению же юристов, соотношение тех, кто после предупреждения о рисках решается на покупку, и тех, кто отказывается от нее, составляет 70 на 30%.
КОНФЛИКТ
Партийные «защитники»
Количество комитетов и рабочих групп, ассоциаций, партий и объединений, занимающихся проблемами обманутых дольщиков, растет с каждым днем. Больше всего титул «защитников» привлекает политиков, тем более что выборы 2008 года не за горами и протестный электорат будет как нельзя кстати. В пику «Единой России», которая в Госдуме создала экспертный центр «Доступное жилье», спикер Совета Федерации Сергей Миронов в декабре анонсировал создание при Совете Федерации отдельной комиссии по проблемам дольщиков, а его помощник Сергей Беляков и одновременно лидер Ассоциации помощи пострадавшим соинвесторам (АППС) критикует все действия других организаций по защите дольщиков. «Для них важно затормозить все начинания, которые могли бы сдвинуть дело с мертвой точки, ограничиваясь лишь обещаниями и декларациями», – заявил один из руководителей инициативной группы обманутых дольщиков. Не случайно сразу после появления текста законопроекта «О реструктуризации строительных организаций» лидер АППС организовал несколько митингов против Анатолия Кучерены и подготовленного им законопроекта «О реструктуризации строительных организаций».
ВЛАСТЬ
Долевая терминология
«Фондовики», «расторженцы», жертвы двойных продаж – все они такие же соинвесторы, как и основная масса дольщиков, вот только решение их проблем – задача более сложная.
«Фондовики» – это чаще всего клиенты компании СИ, купившие у нее паи под гарантии получения в будущем квартир. «Расторженцы» также в массе своей жертвы СИ, решившие разорвать договор через суд и получить от компании вложенные деньги. Суды они выиграли, но в результате остались и без квартиры, и без денег. Как считают эксперты, эти категории наиболее уязвимы с точки зрения защиты своих прав. «Если исходить из буквы закона, то власти могут просто отказывать и жертвам двойных продаж, и «расторженцам» с «фондовиками». Однако в некоторых регионах им все же идут навстречу», – заявили в экспертном центре Госдумы. Местные власти весьма по-разному относятся к пострадавшим. Так, администрация Московской области подтвердила, что в течение полутора лет решит проблемы всех категорий обманутых инвесторов. А вот правительство Москвы пока отказывается помогать. Правда, в Госдуме не исключают, что совместно с ОП они смогут добиться от мэра положительного решения в отношении жертв двойных продаж, насчитывающих около 300 человек.
Похожие записи
