Законопослушная аренда - БЕРГЕР И ПАРТНЕРЫ

Редакция выражает благодарность Юлии Кондратенко – генеральному директору юридической компании “Бергер и Партнеры” и Марии Жуковой – 1-му заместителю директора компании “МИЭЛЬ-Аренда” за помощь в подготовке материала.
Оксана Самборская

Жилье в Москве снимают многие – “понаехавшие” в поисках лучшей жизни, москвичи, по каким-то причинам не желающие жить с родственниками, разводящиеся супруги на период размена квартиры или покупки отдельного жилья. Квартиры снимают недовольные местом расположения и размером существующей жилплощади – переехать поближе к работе, сдать поменьше – снять побольше, сдать побольше – снять поменьше и еще по сотне причин.
В конце лета – начале осени рынок аренды проходит сезонное “обострение”, в город возвращаются студенты и счастливцы, прожившие лето за городом. Открываются новые рабочие места. Соответственно и квартир становится нужно больше.
Большинство желающих снять квартиру, хочет, что неудивительно, сделать это за разумные деньги. Вот с этими-то квартирами и случается ежеосенняя проблема.
В июле 2008 года, по данным холдинга “Миэль”, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса в Москве составляла 1007 долларов. Двухкомнатные квартиры в среднем сдавались по 1208 долларов, трехкомнатные – за 1415 долларов в месяц. С началом осени эти цифры, скорее всего хоть и незначительно, но вырастут. Однако даже это, отнюдь не бесплатное жилье, найти довольно сложно, еще сложнее – удержать.
Дело в том, что большинство арендаторов стараются найти жилье “по знакомству”, не обращая внимания на правовые аспекты сделки (а найм – это именно сделка), и зачастую не имея на руках никаких документов, кроме записки “сказать, что от Маши”. В результате, за свои же деньги человек получает проблемы, которых вполне можно избежать, если быть “законопослушным”. И в первую очередь речь идет о столь непривычной вещи как договор найма.
Если такого договора, заключенного в письменной форме, нет, то совершенно не исключено, что через месяц хозяин появится на пороге с вещами и заявлением, что он передумал, или с требованием платить в два раза больше потому что “ему денег не хватает”. И если одинокому студенту такая ситуация неприятна, но “не смертельна”, то для семьи с двумя маленькими детьми, это трагедия вселенского масштаба.

Наймем… у города!

На самом деле большинство арендаторов совершенно не задумываются, кому принадлежит снимаемая квартира. В то же время знать это не просто желательно, а обязательно: при “аренде по закону” приватизированной квартиры отношения строятся между собственником и арендатором, а при аренде муниципальной – между арендатором и городом, который в этом случае и является собственником. Соответственно, различаются в этом случае и заключаемые договора. В случае с квартирой, находящейся в собственности хозяина, это будет договор аренды, а в случае муниципального жилья – договор поднайма, ибо хозяин квартиры здесь будет только нанимателем. Договор заключается в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения.
Если договор поднайма заключен правильно, досрочно выселить жильца хозяин сможет только в судебном порядке. Кстати, для полной “чистоты сделки” в случае субаренды неприватизированной квартиры, нужно получить письменное согласие муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья внаем. Без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Тут кроются широкие возможности для мошенничества: двое прописанных – один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует выселения жильца. Возможна и просто семейная несогласованность – родители сдали, дети против. В результате, наниматель вынужден выезжать. И даже если обман был непреднамеренным и денег ему вернут, нервы и время будут потеряны.

Хозяин всегда прав?

Несколько иной порядок “законной аренды” приватизированной квартиры. До заключения каких либо соглашений и договоров – что устных, что письменных, нужно удостовериться, что квартиру вам сдает собственник, а не “третье лицо”. Для этого нужно попросить хозяев показать документы на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию. Свидетельство о собственности оформляется довольно долго и зачастую хозяева сдают квартиру еще до получения этого документа.
Особенно внимательно нужно смотреть документы, если предлагаемая квартира сдается по явно заниженной, по сравнению с рыночной, цене, и предложение заключить договор и внести деньги поступает до того, как квартира будет показана.

Договоримся, или в суд?

В случае, если квартира снимается у собственника, составляется договор найма. Составляется бумага в простой письменной форме, опять же не требующей нотариального удостоверения. Однако, несмотря на то, что в соответствии с действующим законодательством договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации – это основной документ, который защищает права нанимателя.
Перед составлением и подписанием договора, во избежание возможных недоразумений необходимо уточнить, есть ли у квартиры еще собственники и кто в ней прописан. Все они должны подписать договор найма со стороны наймодателя. В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Например, квартиру сдает собственник, в этой квартире зарегистрирован родной брат собственника, если не взять согласие брата на сдачу квартиры внаем может получиться следующая ситуация: наниматели заселятся в квартиру, брат собственника придет с чемоданом, и начнет проживать в этой же квартире. При чем по закону будет прав, так как имеет право пользоваться данной площадью. Поэтому во избежание проблем необходимо получать письменное согласие собственника, сособственников, если таковые имеются и всех лиц, зарегистрированных в этом жилом помещении.
Хорошо составленный договор сведет количество рисков к минимуму. В том случае, если собственник нарушит условия договора, наниматель в праве обращаться в суд. Договор найма – это документ, подтверждающий законность использования нанимателем помещения, поэтому в суде необходимо ссылаться именно на этот документ, указывая на условия которые не выполнил собственник, и какие санкции предусмотрены в договоре по этому поводу. Кроме этого, при оплате найма квартиры необходимо требовать предоставление расписок, которые подтверждают своевременную передачу денежных средств.
Договор найма защищает арендатора даже если хозяин внезапно решит продать квартиру. На этом основании выселять нанимателя квартиры он не вправе. “В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем, со всеми вытекающими от сюда последствиями.

Для удобства обеих сторон в договоре должно быть прописано:

Повышение арендной платы – на какой период она фиксируется и когда арендодатель может ее изменять (будьте уверены, в сторону повышения).

Прочие финансовые условия – кто платит за коммунальные услуги, за телефон и т.д.

В договоре нужно обязательно оговорить вопрос о возможных визитах хозяина. Вряд ли кому-то понравится, что хозяин может приехать в любое удобное ему время с инспекцией чистоты ковра, даже если в квартире живет суперкоммуникабельный и радушный человек. Обычно оговаривается, что осматривать свои владения хозяин заходит раз в месяц, приезжая за арендной платой. Причем заранее предупредив о своем визите. По закону на период действия договора аренды на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит он имеет полное право требовать от хозяина не приходить без предупреждения и уж тем более в тот момент, когда дома никого нет.
Еще один немаловажный вопрос – оплата междугородних переговоров. Хозяина можно понять – никому не хочется, чтобы после выезда жильца ему пришел телефонный счет на сумму равную арендной плате за два месяца. В целях безопасности хозяева могут отключать “восьмерку” – выход на межгород. Если это не удобно арендатору (это не дает возможности звонить не только в другие города, но и на мобильные телефоны), то хозяину можно оставить определенную сумму в залог, который будет возвращен по окончании срока аренды.
Также важно оговорить возможность проведения и условия проведения косметического ремонта. Вдруг хозяин против перекрашивания синего потолка в ванной в более приемлемый для арендатора цвет? Оговорить нужно и такие вещи как ремонт сантехники: если потек бачок, кто должен вызывать сантехника и за это платить.
В договоре обязательно должны быть прописаны условия досрочного расторжения договора найма: в каких случаях можно досрочно расторгнуть договор найма и с какими для себя последствиями.

В случае если срок действия договора найма истек, необходимо письменно продлить договор или подписать новый.
Нужно сказать, что самым финансово обременительным является для арендатора первый месяц найма. Кроме арендной платы, скорее всего придется отдать и “залоговую сумму”, которая будет являться для наймодателя неким “гарантом спокойствия”. Размер “залоговой суммы”, как правило, составляет месячную плату за наем квартиры. Данная сумма является обеспечением сохранности квартиры и имущества в ней. Порядок возврата данной суммы по истечении договора найма также должен быть предусмотрен в тексте договора.

Заберите ваших слоников

К договору необходимо приложить акт приема-передачи квартиры. Даже если эта бумага кажется излишне бюрократической, подписать ее нужно, чтобы обезопасить себя от многих возможных неприятностей. На самом деле, если в квартире есть ценные вещи, то, если они не нужны арендатору, лучше всего их отдать хозяину до заезда в квартиру. То, что остается, нужно описать в акте приема-передачи квартиры (составить его желательно даже если вы не подписываете договор и снимаете жилье у близких знакомых), чтобы потом не выслушивать, что где-то была ценная вазочка, которую арендатор, наверно, разбил, и хорошо было бы за нее заплатить”. Касается это и бытовой техники, чтобы неработающий уже не первый десяток лет телевизор при выезде не был вписан в счет арендатора. Работу всех бытовых приборов лучше проверить при въезде в присутствии хозяина.