Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Теперь – отправимся по отдельному этапу. Итак, после долгих и утомительных поисков выбор квартиры сделан, с продавцом обо всем договорились, ударили по рукам. Но любая устная договоренность мало что значит, если она не подкреплена документально. Для подтверждения того, что сделка состоится при любой погоде, нужно заключить предварительный договор, включив в него пункт о внесении аванса. Он и станет одной из гарантий, подтверждающих серьезность намерений сторон.
Как получить такую гарантию, что для этого нужно сделать, как грамотно составить соглашение, какие основные условия должны быть в нем отражены, как правильно вносить аванс – об этом в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Чтобы она не ушла к другому
Подходящий вариант квартиры найден, стороны пришли к обоюдному согласию, сумма сделки обговорена. Что дальше? Дальше – от слов к делу. Достигнутый на словах консенсус нужно закрепить в предварительном договоре.
В риэлторских кругах этот договор еще называют авансовым соглашением, договором задатка, договором на покупку квартиры. Но суть одна. Этот документ служит гарантией:
– со стороны покупателя – купить понравившуюся ему квартиру, и его уверенности в том, что она не уйдет к другому покупателю, готовому заплатить больше.
– со стороны продавца – что покупатель не собирается менять своего решения и искать другую квартиру.
Предварительный договор не является обязательным. Можно и без него договориться и выходить на сделку. Но тогда у вас не будет гарантий, что все получится. Такое соглашение – страховка от риска как для покупателя, так и для продавца.
Это своего рода генеральная репетиция перед совершением самой сделки. Как правило, условия, которые были оговорены в предварительном договоре, переносятся в основной договор – купли-продажи.
Без доверенности нет доверия
Вариант первый. Квартира продается через агентство недвижимости.
В этом случае договор заключается между покупателем и агентством, которое представляет интересы продавца и подписывает документ от его имени. Право риэлтора на заключение такого договора должно быть подтверждено доверенностью от продавца (всех собственников жилья) жилплощади. Если доверенности нет, а договор все же заключается, то он считается ничтожным, то есть не имеет юридической силы.
Совет покупателю: прежде, чем подписывать договор, обязательно проверьте полномочия – есть ли та самая доверенность от собственника на заключение договора, на основании которой компания действует.
Вариант второй. Квартира продается «из рук в руки» – без посредников. Заключается двусторонний договор между двумя частными лицами – продавцом и покупателем, и подписывается каждым из них. В этом случае никакой доверенности не требуется. Стороны и так уполномочены подписать этот документ.
При условии, что…
1. Адрес продаваемой недвижимости.
2. Стоимость, за которую будет продаваться-приобретаться квартира. Для чего? Чтобы избежать разногласий и конфликтов в дальнейшем. Покупатель четко знает, сколько ему придется заплатить, продавец – сколько он получит. Как правило, в стоимость включаются все расходы, в том числе оплата риэлторских услуг. Если, проставив сумму в рублях, участники сделки захотят еще зафиксировать ее в валюте, обязательно надо прописать, по какому именно курсу.
3. Срок заключения основного договора – купли-продажи. В этом пункте указано, до какого дня (включительно) сторонам необходимо его подписать. Продавец и покупатель договариваются, когда именно они выйдут на сделку. Для покупателя это важно, чтобы знать, к какой именно дате ему необходимо подготовить деньги. А продавцу – к какому сроку должны быть готовы документы на квартиру для совершения сделки.
4. Накладные расходы – оплата подготовки самого договора купли-продажи, сбора пакета документов для сделки, аренды банковской ячейки, госрегистрации. Отдельно оговаривается, в каком банке будет происходить закладка денег, в какой форме будет составлен договор купли-продажи – нотариальной или простой письменной, кто будет составлять договор и т.д. Обычно продавец квартиры платит за сбор справок. Все остальное, как правило, оплачивает покупатель.
. Физическое освобождение квар-тиры – срок, в который продавец жилья обязан после регистрации договора купли-продажи вывезти все вещи и передать ключи от квартиры новым хозяевам.
6. Юридическое освобождение – срок, в который все зарегистрированные в проданной квартире люди обязаны «прописаться» по новому месту жительства (либо сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры).
7. Обязательно прописывается сумма вносимого аванса по договору и сроки его выплаты.
8. Необходимо указать и случаи, при которых вносимая сумма в случае неподписания основного договора купли-продажи квартиры и отсутствия регистрации останется у продавца квартиры, а в каких случаях эта сумма возвращается покупателю. Как правило, по чьей вине не произошла сделка – тот и теряет деньги.
9. Обязательно надо указать случаи, которые являются форс-мажором, и при наступлении которых каждая сторона договора остается при своем первоначальном интересе.
Совет
На самом деле пунктов в договоре может быть гораздо больше. И это правильно. Желательно отразить максимальное количество условий, вплоть до мелочей. Например, наличие телефонного номера, которым абонирована квартира, – на всякий случай, чтобы продавец не снял его, не продал. Ведь телефон – одно из благ продаваемой недвижимости, увеличивающее ее стоимость. Или, если квартира продается с мебелью или встроенной бытовой техникой, – описать, какой именно. Это на случай, чтобы покупателю в наследство не остались голые стены и выдранные с «мясом» выключатели с розетками.
Не забудьте прописать ответственность сторон, какие последуют штрафные санкции, если одна из них откажется впоследствии от сделки. Более того, в предварительном договоре оговаривается, в каких случаях покупатель может отказаться от приобретения квартиры (например, выясняются факты и обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал, из-за которых будущий собственник впоследствии может лишиться права собственности или быть ограниченным в пользовании, владении и распоряжении квартирой). В интересах сторон отразить – кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.
Все это должно быть зафиксировано в письменном виде и подписано обеими сторонами предстоящей сделки.
Договор составляется в двух экземплярах, один из которых остается у покупателя, второй отдается продавцу. Нотариального заверения обычно не требуется, но в случае, если покупатель на этом настаивает, такой вариант возможен.
Аванс или задаток?
Внесение аванса – ответственный этап в жизни участников сделки. До внесения определенной суммы денег от сделки еще можно отказаться. После – без финансовых потерь, скорее всего, не обойтись.
Предварительный платеж за квартиру может вноситься:
a) в виде аванса;
б) в виде задатка.
Аванс или задаток – предварительный способ расчетов. Если вносится аванс, то по закону он должен быть возвращен покупателю в любом случае, если сделка не состоялась. Продавец должен будет вернуть всю полученную сумму плюс проценты за пользование чужими денежными средствами. Это при условии, если в договоре не предусмотрено что-то иное в виде штрафных санкций.
Когда оговаривается задаток, то, если покупатель отказывается от сделки, он теряет деньги. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец отдает задаток покупателю без штрафов. Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию, то продавец также возвращает покупателю сумму задатка.
Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы при необходимости стороны могли доказать факт внесения денег. Документ может быть составлен произвольно, с указанием фамилии, имени, отчества сторон, их паспортных данных, суммы задатка и сроков исполнения обязательств. Такое соглашение не требует нотариального заверения.
Пункт 3 ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Так что, если вы хотите выбрать способом обеспечения исполнения обязательства задаток, в документе надо четко указать, что денежные суммы идут в качестве именно задатка, а не аванса.
Что лучше?
Прежде, чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться – в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.
Главное отличие аванса от задатка в том, что он не является способом обеспечения исполнения обязательства. Его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.
В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Он дает некую гарантию их исполнения. Поскольку влечет за собой ответственность за его нарушение. Передача и получение задатка регулируются ст. 380–381 ГК РФ.
Для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже», и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги.
Советы
1. Если договор заключается между продавцом и покупателем недвижимости – физическими лицами, не помешает проверить паспорта друг у друга и вписать паспортные данные в предварительный договор.
2. Прежде, чем давать деньги, удостоверьтесь в том, что человек, сидящий перед вами, имеет отношение к покупаемой квартире и обладает полномочиями принимать аванс. Подтверждением этого для собственника служат:
– документ, удостоверяющий личность;
– правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (на всех собственников), договор; у доверенного лица, дополнительно к вышеперечисленному, должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая примерно такую фразу: «с правом принимать аванс…».
1. Когда аванс принимает агентство недвижимости, нужно убедиться, что тут все чисто и перед вами не аферисты, которые соберут деньги с желающих приобрести жилье, и потом их ищи-свищи. Бывает, что мошенники подсовывают договор на одну и ту же квартиру нескольким потенциальным покупателям. Узнайте, есть ли у агентства полномочия продавать эту квартиру, заключен ли у них договор с клиентом. Сам договор, конечно, вряд ли покажут, потому что он конфиденциальный, но, по крайней мере, последние страницы с подписями продавца и агентства показать могут. Лучше лишний раз попросить предъявить доверенность того, кто подписывал договор, чтобы убедиться, есть ли полномочия принимать аванс именно от продавца квартиры. Попросите оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемый объект.
2. Лучше привлекать к составлению предварительного договора или авансового соглашения специалистов в области недвижимости.
3. Старайтесь пригласить на подписание предварительного договора уполномоченное лицо – юриста или нотариуса.
Покупатель передал – продавец принял
Сумма аванса, выдаваемая физическому лицу, скорее всего, не будет очень большой. Обычно она составляет $500–1000. Это сложившаяся практика. По сравнению со стоимостью квартиры на рынке недвижимости – сумма не астрономическая. Но расставаться со своими деньгами всегда неприятно. Поэтому следует соблюдать определенные меры предосторожности при передаче денег.
Схемы взаиморасчетов различны. Но в любом случае, если деньги передаются наличными из рук в руки от покупателя продавцу, последний должен дать расписку, что он эти деньги получил. А у покупателя должно быть подтверждение, что он их передал и тем самым исполнил одно из условий договора. Будет лучше пригласить свидетелей на заключение предварительного договора непосредственно между продавцом и покупателем. Они тоже распишутся в том, что деньги переданы в их присутствии и без принуждения сторон.
Другой вариант: продавец пишет на экземпляре договора, что он эти деньги – в виде аванса или задатка – получил, претензий нет, число и подпись. Если операция осуществлялась через посредника-риэлтора, то на руках у продавца должен остаться приходно-кассовый ордер либо платежка в банк.
Комментарий
Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня
Если вы не уверены
Обязательно ли заключать предварительный договор? Это зависит от того, какие отношения между продавцом и покупателем. Если люди друг друга хорошо знают, доверяют, то можно вообще обойтись без всяких авансов и задатков. Но когда стороны неуверенно себя чувствуют, лучше заключить договор с элементами задатка (это когда штрафные санкции в части возврата денег оговариваются с учетом двойного размера).
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванса, это скорее из области бухгалтерии. Таким образом, на законодательном уровне аванс практически ничем не защищен. Тем не менее, такая форма договора применяется в большинстве сделок с недвижимостью. В предварительном договоре, как правило, фигурирует аванс, некая предоплата. Задаток – реже, так как ни одно агентство недвижимости не возьмет на себя ответственность за действия клиента, то есть продавца. Вдруг он откажется, а задаток надо возвращать в двойном размере… Задаток вносится между физическими лицами тогда, когда одна из сторон обеспокоена, что сделка может сорваться. Вдруг продавец поднимет цену. Тогда покупатель хоть получит утешительный приз в виде возврата денег в двойном размере.
Когда предварительный договор заключен, то есть стороны договорились, что один продает, другой покупает квартиру за такую-то цену и на таких-то условиях, а продавец вдруг откажется продавать жилплощадь, покупатель может отсудить квартиру. И потребовать, чтобы жилье продали ему именно на тех условиях, которые прописаны в предварительном договоре.
Скажем, написано в документе, что 1 декабря стороны выходят на сделку, квартира стоит 200 тыс. долларов и должна быть освобождена в течение семи рабочих дней, то так оно и должно быть. Продавец не имеет права передумывать и поднимать цену. В противном случае покупатель обращается в суд с исковым заявлением и выигрывает дело. Причем значимую законную силу имеет именно предварительный договор. Он подпадает под определенную норму гражданского права. Ни соглашение об авансе, ни расписка о задатке таких полномочий не дают, здесь нет 100-процентной гарантии, что дело будет выиграно.
Выпуск подготовила Галина Писарчик
Благодарим за содействие коммерческого директора бюро недвижимости «Агент 002»Валерия Барнинца и главного операционного юриста юридической компании «Бергер и Партнеры» Максима Бородыню
Похожие записи
