СООРУЖЕН И СОГЛАСЕН. ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Задний план

Один мой знакомый, менеджер среднего звена, лет семь-восемь назад приобрел квартиру в сталинском доме на Соколе. Двухуровневую. Такие тогда только-только входили в моду. Откуда в старом доме взялось двухэтажное жилье, он как-то не задумался. Радовался, что и планировка, и ремонт его полностью устраивают и квартира не требует дополнительных капиталовложений. Вечно занятый, тогда он поручил провести всю сделку от начала до конца своему доверенному лицу, а в документы на купленную квартиру если и взглянул, то вскользь. И лишь недавно, решив столичную недвижимость продать и перебраться на ПМЖ за город, в коттеджный поселок, с удивлением обнаружил, что является владельцем не одной, а двух квартир, объединение которых в единое целое никогда и никем не согласовывалось.

До конца августа нынешнего года вполне могло получиться квартиру продать без дополнительных проблем, оформив два отдельных договора купли-продажи на каждый этаж.

“Однако с сентября необходимую для проведения сделки купли-продажи справку из БТИ выдадут лишь в том случае, если техник БТИ произведет реальные обмеры квартиры,– говорит главный операционный юрист юридической компании “Бергер и партнеры” Максим Бородыня.– Исключение составляют лишь те случаи, когда эта процедура хоть раз выполнялась в последние пять лет”.

В данном же случае обмеры проводились гораздо раньше. Поэтому техника вызывать придется, и нелегальную перепланировку он обнаружит. По словам риэлтеров, пока квартиры с неузаконенными изменениями продать можно, особенно если перепланировка несущественная и не влияет на безопасность конструкции дома в целом. Примером может служить остекленная лоджия. Даже если она не согласована, проведению сделки препятствовать не станут, передачу прав собственности на квартиру зарегистрируют, а ответственность за дальнейшее узаконивание внесенных в квартиру изменений ляжет на покупателя. Однако в данном случае квартиры объединены по вертикали, что для дома в целом может быть небезопасно. И такую сделку вполне могут запретить. Чтобы этого не случилось, все изменения в квартире требуется легализовать. Либо самостоятельно, либо обратившись для экономии времени в компанию, занимающуюся согласованием перепланировок. “Таких на всю Москву не слишком-то и много — около 50,– говорит генеральный директор занимающейся согласованием перепланировок компании “Строймастер” Дмитрий Пащенко.– Для сравнения: организаций, разрабатывающих дизайн-макеты жилых помещений (как правило, те или иные перепланировки в них встречаются), по крайней мере в десять раз больше”.

По данным Мосжилэкспертизы, также предоставляющей услуги по согласованию перепланировок, примерно 70% обращающихся в такие компании — это те, кто как раз хочет согласовать ранее незаконно поведенные перепланировки. В сталинских домах и домах более ранней постройки это делать сравнительно просто, если только дом не является памятником архитектуры. И техническое заключение, и проектную документацию может разработать любая компания, имеющая лицензию на осуществление таких видов работ. В сложных случаях обращаются в МосжилНИИпроект. Это полномочная строительная организация, которая имеет право делать проектную документацию и технические заключения по самым старым объектам недвижимости, когда физически невозможно проконсультироваться с разработавшими их архитекторами.

Поясним, что техническое заключение — это документ, описывающий реальное состояние квартиры, степень ее износа, оценивающий возможность сделать в той или иной стене дверной проем, наличие или отсутствие необходимости усиливать несущие конструкции и прочее. А проектная документация — это, собственно, то, в чем и заключается перепланировка. Если техническое заключение такую перепланировку разрешает, то в последующих инстанциях согласование идет без особых проблем. Хотя случай объединения квартир по вертикали особенный. Чаще всего такая перепланировка существенно влияет на состояние дома в целом и если и допускается, то требует глобального усиления всех несущих конструкций. Поэтому задним числом ее узаконить бывает затруднительно, особенно если отсутствует проект, по которому такие работы велись. Именно такая ситуация с квартирой моего знакомого. Сейчас жилплощадь проходит этап технического обследования, результаты еще неизвестны, и он на всякий случай прикидывает, во что ему обойдется приведение квартир в первоначальное состояние. В разных строительных компаниях восстановительные работы предварительно оценивают в $15-30 тыс.

За пределом возможного

Если сделанная в этом сталинском доме перепланировка окажется в принципе допустимой, по оценкам компании “ПравоПроект”, ее согласование обойдется в 150-180 тыс. руб. и потребует примерно трех месяцев. В отличие от согласования перепланировок в панельных домах, на которое, как ни странно, тратится в два, и то и в три раза больше времени.

“Прежде всего это касается домов, спроектированных в МНИИТЭПе,– рассказывает начальник юридического отдела компании “Строймастер” Александр Акуленко.– Дело в том, что эта организация взяла на себя эксклюзив — всю проектную документацию по перепланировкам квартир в этих домах делать только самостоятельно. Об этом существует договоренность между МНИИТЭПом и Мосжилинспекцией. Документация, выполненная любой другой, даже имеющей лицензию, организацией, к рассмотрению не принимается”.

Поскольку доля панельного жилья в Москве очень большая, то и поток обращений в МНИИТЭП как с целью узаконить уже выполненную перепланировку, так и произвести ее довольно внушительный. Отсюда и увеличенные сроки согласования. По договору организация обязуется ее выполнить за 30-60 рабочих дней. “Но за последние два года не было ни одного случая, чтобы МНИИТЭП в эти сроки уложился,– говорит Александр Акуленко.– Это первый минус. Второй минус — это стоимость выполнения проекта. Поскольку они монополисты и альтернативы для жителей панельных домов этих серий нет, то и цены за работы выставляются крайне нелояльные. Например, если техническое заключение, выполненное альтернативной организацией, будет стоить 10-12 тыс. руб., то в МНИИТЭПе точно такая же работа обойдется в 34,7 тыс. руб. Но обойти этот этап нельзя”.

Несмотря на длительные сроки и высокие суммы, большинство перепланировок в панельных домах в конечном итоге согласуется (за исключением технически невозможных сверхшироких проемов в несущих стенах). “Возможно, это потому, что в домах такого класса крайне редко пытаются внести нетипичные изменения,– высказывает предположение Ирина Синяева, дизайнер по интерьеру студии “Эсарт”.– Жильцов же домов бизнес-класса сейчас захлестнуло тотальное желание иметь в квартире камин и сауну. Каждый четвертый клиент высказывает такие пожелания. Но осуществить их не представляется возможным, пожарная инспекция этого не разрешает”. Узнав, что в рамках уже имеющейся квартиры сделать камин и сауну не получается, клиенты готовы приобрести новую квартиру с такими исходными характеристиками, чтобы согласовать пожароопасные добавки было возможно. “В некоторых случаях камины можно было согласовать до 2000 года,– говорит дизайнер студии дизайна “Белый куб” Владимир Романов.– И тогда на планах БТИ действительно в некоторых квартирах появлялись камины. Однако в последующие годы нормы пожарной безопасности ужесточились, и камины больше не разрешают делать”.

Точно так же не согласовывают и сауны, называя подходящие для их расположения места подсобными помещениями. Впрочем, если легализованной сауной обзавестись в квартире не удастся, то камином все же можно. Для этого придется купить квартиру на верхнем этаже в еще не возведенном до этого уровня доме и тут же внести изменения в строительный проект.

Условно свободная

Кстати, тем, кто приобрел квартиру в новостройке со свободной перепланировкой, без согласований тоже не обойтись. Хотя, казалось бы, как можно согласовывать перепланировку в квартире, в которой планировка изначально отсутствует уже по определению. На самом деле планировка в квартирах со свободной планировкой есть. На бумаге. То есть на плане БТИ. Как правило, на нем прорисованы и межкомнатные стены, а уж габариты кухни и санузлов в любом случае жестко зафиксированы. Но далеко не факт, что хозяева квартиры-новостройки, приобретшие лишенное внутренних стен пространство, видят его так же, как оно разграфлено на бумаге. Скорее всего, у них совсем иные планы. И тогда начинается самая настоящая перепланировка со всеми сопряженными с такими изменениями согласованиями и соблюдением всех норм жилищного законодательства.

“Некоторое время назад для семейной пары мы продумывали планировку жилого пространства площадью 80 кв. м, расположенного в жилом комплексе на Ходынском поле,– рассказывает Владимир Романов.– В соответствии с пожеланиями хозяев хотелось превратить квартиру в максимально открытую студию с минимумом внутренних стен и иных визуальных преград. Хотя сделать это было нелегко. Во-первых, с точки зрения дизайна. У этой квартиры очень сложная геометрия, и, чтобы создать ощущение целостности, требовалось различными приемами сгладить острый угол (в этой зоне сейчас находится спальня). Во-вторых, сложности были и чисто технические. Хоть это квартира так называемой свободной планировки, но застройщиком предполагалось, что площадь будет разбита на отдельные помещения: спальню, гостиную, кухню. А кроме того, в ней предусматривалось два санузла, большой и маленький. Но хозяева посчитали это ненужной роскошью, пожелав избавиться от маленького санузла и присоединив дополнительную площадь к кухне”.

Как правило, согласовать такую перепланировку достаточно сложно: часть кухни попадет под “мокрую” зону квартиры, расположенной этажом выше. Санэпиднадзор утверждает такие изменения крайне неохотно. Однако в случае с данной квартирой все вышло проще: она находится на последнем этаже. Впрочем, пожелай заказчик расширить санузел, объединив его с частью комнаты, этаж бы особой роли не сыграл: такие планировки запрещены. Хотя в квартире на Ходынке габариты второго санузла не меняли, но косвенно столкнулись с похожей проблемой. “Запрещено не только расширять санузел за счет жилых помещений, но также не разрешается, чтобы двери санузла напрямую выходили в общественные помещения жилых пространств (гостиные, кухни),– говорит Владимир Романов.– А поскольку мы стремились создать квартиру-студию, то практически вся квартира превращалась в жилую зону. Компромиссный способ соблюсти требования закона, не нарушая открытой планировки,– это поместить перед дверью санузла перегородку высотой не ниже дверного поема. Что мы и сделали. Эта же перегородка служит небольшой барной стойкой, а на ее части хозяева позднее планируют поставить аквариум”.

Еще один элемент сделанной здесь перепланировки, потребовавший согласования: лоджию присоединили к комнате. Вернее, ко всей квартире, поскольку это квартира-студия. По закону это возможно только в том случае, если вместо балконного оконного блока устанавливаются раздвижные перегородки, которые зимой необходимо закрывать, дабы не нарушать тепловой баланс всего дома в целом. Что в этой квартире и сделали. Но поскольку перегородки поставили прозрачные, то они и зимой не мешают воспринимать пространство как единое целое. По оценкам специалистов по перепланировкам компании “Фортис Сервис”, получение разрешений на такие изменения обходится в 50-60 тыс. руб.

Во все вышеуказанные сумы включены и расходы компаний, предлагающих услуги по согласованию перепланировок. Их доля в этих расходах может варьироваться от 15 до 50% в зависимости от сложности случая. Однако их услуги от этого не становятся менее востребованными. А в последнее время даже наоборот.

“Государство усиливает контроль за состоянием жилых помещений,– говорит Дмитрий Пащенко.– И в первую очередь наиболее активно узаконивать и ранее сделанные, и производимые ныне перепланировки начали представители бизнес-класса. Мы это видим по географии наших клиентов. Основная их масса приходится на дорогие округа — Центральный, Западный и Юго-Западный. Возможно, со временем в этот процесс активно вовлекутся и остальные”.

Наталья Павлова-Каткова