Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Большинство владельцев квартир и другой недвижимости в нашей стране, а также их риэлторы, не знали другого рынка, кроме растущего, не видели других цен, кроме галопирующих. Большинство собственников, которые выставляют на продажу свою недвижимость сегодня, продолжают думать точно так же, как в самые «тучные» годы. Но прежние подходы к продаже уже не эффективны.
Секрет №1. Оценивая свою недвижимость, опережайте рынок.
На растущем рынке с оценкой все очень просто. Вы проводите сравнительный маркетинговый анализ, а затем можно выставить объект даже чуть выше аналогичных продаж. Через некоторое время рынок, что называется, «дорастет» до заявленной цены, и вы становитесь гением и пророком в глазах своих близких. Да, иногда даже не растущем рынке приходится снижать цены (особенно, если собственнику нужно продать поскорее), но это не такая сложная работа.
На падающем рынке все гораздо сложнее. Выставлять объект нужно по низкой цене. Действительно низкой. В отдельных регионах рынок может «проседать» на 1-2% в месяц. И если вы выставляет свою квартиру на продажу не забавы ради, а все-таки для того чтобы продать ее, то вам необходимо назначить достаточно низкую цену. Ведь на объект должен найтись покупатель (что на падающем рынке серьезная проблема), кроме того покупателю, скорее всего, потребуется кредит. Чем меньше сумма, тем больше вероятных кандидатов на то, что банк одобрит ипотеку в нужном размере.
Даже в период откровенной стагнации на рынке недвижимости профессиональные риэлторы умудряются получать по нескольку предложений о покупке на один объект. Это умение приходит с опытом
Секрет №2. Уделяйте достаточно внимания условиям продажи.
Заранее определите возможность продажи своей квартиры с привлечением ипотеки, военных сертификатов и прочих вариантов. В ситуации, когда платежеспособных покупателей только что днем с огнем не ищут, не стоит пренебрегать никакими возможными источниками привлечения денег для совершения сделки. Будьте готовы, что покупатели захотят пригласить юриста с целью сопровождения сделки со своей стороны и проверки квартиры на юридическую чистоту. Подготовьте все необходимые документы для сокращения сроков такой проверки.
Секрет №3. Ограничивайте себя во времени.
На растущем рынке время работает на Вас как на продавца. Сейчас ситуация несколько видоизменилась и время стоит вам денег. Дайте себе установку, что у вас есть всего 30 дней, для того чтобы продать свою недвижимость. Заставьте свой мозг работать по-другому! Вы должны сделать все возможное, чтобы провести как можно больше показов, повысив тем самым шансы получить предложение о покупке. Если за месяц ничего не произойдет, подумайте, что еще вы могли сделать, но не сделали для продажи своей квартиры.
Секрет №4. Различайте цены реальных продаж и цены в рекламе на похожие объекты.
В текущих условиях рынка многие продавцы упускают из виду одну важную деталь. Сейчас не имеет значения, сколько просят за аналогичную квартиру этажом выше. Гораздо важнее, за сколько такие квартиры реально продаются. Без объема сделок по похожим предложениям их стоимость ничего не значит. Другими словами, при определении оптимальной рыночной цены, прежде всего, необходимо получить информацию о совершенных сделках с аналогичными объектами и ценами таких сделок. Конечно, эти данные практически негде взять. В таком случае изначально выставляйте своей объект по более низкой цене. Число обращений в первые же дни после размещения докажет вашу правоту.
Секрет №5. Задействуйте все рекламные инструменты.
Конечно, вы размещаете рекламу о продаваемой вами квартире на специальной площадке, откуда он автоматически экспортируется в разные профильные базы и сайты. Но это далеко не все. Используйте баннеры о продаже, вывешивая их на балконе или в окне. Делайте массовые электронные рассылки по всем риэлторам вашего города. Размещайте информацию об объекте на местных форумах и досках объявлений. Не забывайте о традиционных тематических печатных изданиях. Распространяйте флаеры и расклеивайте объявления. Зачем это делать, спросите вы, если я уже разослал по всем базам информацию о продаже своей квартиры? Все дело в повторении. Ваш объект должен запомниться!
Секрет №6. Превратите продажу в событие.
Когда вы просто предлагаете купить свою квартиру по такой-то цене с таким-то метражом, санузлом, балконом и пр. это довольно скучно и никак не выделяется из массы аналогичных предложений. Сделайте из продажи настоящее событие. Анонсируйте в специализированных изданиях объявление о дне открытых дверей на вашей квартире, т.е. пригласите потенциальных покупателей и риэлторов, чьим клиентам может подойти ваша квартира. Разошлите приглашения по электронным адресам агентств недвижимости вашего города. Организуйте легкие закуски, пообщайтесь с гостями, расспросите про ситуацию с их поиском на рынке сегодня. Не стесняйтесь прямо спрашивать у посетителей, сколько бы они заплатили за такую квартиру. Возможно, человек, назвавший наибольшую цену, в итоге окажется тем самым покупателем, которого вы так ждете.
В любом случае помните, что ваша задача на сегодняшнем рынке заставит людей запомнить вашу квартиру, т.е. повысит шансы на продажу.
Похожие записи
