САМЫЙ ЭКОНОМНЫЙ «ЭКОНОМ» - БЕРГЕР И ПАРТНЕРЫ

Что делать тому, кто хочет иметь жилье непременно в Москве, но при этом суммой, необходимой для покупки отдельной квартиры, еще не обзавелся?

Что делать тому, кто хочет иметь жилье непременно в Москве, но при этом суммой, необходимой для покупки отдельной квартиры, еще не обзавелся? Можно, к примеру, довольствоваться не нормальной «однушкой» (сегодня их цена от $130-140 тысяч), а квартирой гостиничного типа – они стоят $105-107 тысяч. Если же и таких денег нет, вариант только один – покупать комнату в коммуналке.

Хоть похоже на квартиры…

Комнаты – такая же недвижимость, как и отдельные квартиры. И законы ценообразования здесь во многом те же: дороже ценятся объекты большей площади, расположенные в более престижных районах, поближе к метро, в более новых домах, не на крайних этажах.

Так же, как и квартиры, комнаты резко дорожали в течение всего 2005 и первой половины 2006 годов – за это время их цена увеличилась в 2-2,5 раза. Сейчас их стоимость застыла на уровне $50-90 тысяч в зависимости от размера и района. Причем, как отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», сегодня, когда цены на вторичное жилье не очень высокого качества начали снижаться, комнаты не дешевеют, а остаются на месте. Сказывается тот факт, что это самые дешевые объекты на рынке – на них всегда есть спрос.

…только все же не квартиры

Но есть у ценообразования комнат в коммуналках и свои нюансы. Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как количество «еще» комнат и «еще» проживающих. Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и «махровая» коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи «тихие и интеллигентные», а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество любому, кто заплатит требуемую сумму, и будете вы существовать в атмосфере небольшого караван-сарая, если покупатель не окажется таким же «тихим и интеллигентным». А на это особо рассчитывать не стоит.

Второе отличие комнат состоит в том, что цена в пересчете на квадратный метр тут значительно выше, чем в квартирах. Объясняется это тем, что в документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что, приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной комнаты, коридора, кухни. Это создает своеобразный «повышающий коэффициент» для цены метров в комнате.

Кто и зачем покупает?

Самый частый вариант – приобретение «от бедности», когда ничего другого человек купить не может. Например, работающий и хорошо зарабатывающий приезжий начал копить на квартиру в 2004-м году – «однушки» тогда стоили $50-60 тысяч. Три года титанических усилий и самоограничений – и искомая сумма в кармане. Но выясняется, что цены за это время уехали за горизонт, и не то что нормальная однокомнатная – даже «гостинка» уже не по карману. Перспективы развития рынка неясны. Сейчас цены стоят и даже снижаются, но накопить дополнительные $80 тысяч – это дело многих лет, во время которых еще придется тратиться на аренду жилья. И человек, взвесив все «за» и «против», решает купить то, что доступно в настоящий момент.

По словам Вадима Мартыненко, достаточно интересная тенденция появилась с конца прошлого года: люди чаще стали покупать доли. К примеру, двое детей унаследовали после родителей двухкомнатную квартиру, одна комната в которой 18 кв. м, а другая – 14. Разобраться, кому какая комната принадлежит (на юридическом языке это называется «разделом в натуре»), они не могут, и выходит, что доли есть, а реальных площадей за ними нет. Раньше подобный товар спросом практически не пользовался, но сейчас покупатели берут и такое. Опять-таки потому, что не могут позволить себе ничего более пристойного.

Второй резон для покупки – регистрация по месту жительства («прописка»). Строго говоря, сейчас это вряд ли нужно – по Москве можно спокойно ходить, имея в паспорте штамп о регистрации в Подмосковье, а дома в самых отдаленных деревнях в Московской области дешевле московских комнат минимум на порядок. Но существует инерция мышления, и некоторые граждане желают иметь непременно московскую регистрацию.

Иногда покупка комнаты происходит при разъездах – как правило, долгих и конфликтных. Как говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», в некоторых коммунальных квартирах отношения между соседями столь неприязненные (особенно это касается не «классических» коммуналок, заселенных изначально посторонними людьми, а вновь образовавшихся – в результате развода, серьезных семейных драм), что человек предпочитает жить где угодно, но не со своими «бывшими». Если в такой ситуации нет денег на отдельные квартиры – квартира меняется на комнаты.

И, наконец, последний вариант – социально неблагополучные люди. Переезд из собственной квартиры в комнату становится очередным этапом «скольжения вниз», а полученная доплата отправляется «на пропой души»…

«Право первой ночи»

С продажей комнат есть одна юридическая деталь – она называется «первоочередное право покупки». Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, этим правом обладают собственники соседних комнат, а также (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Они имеют право купить комнату по той же цене, что и сторонний покупатель.

Как говорит Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер & Партнеры», при продаже комнаты необходимо поставить в известность всех соседей и местный орган самоуправления (муниципалитет или Управление муниципального жилья). Заказным письмом с уведомлением о вручении им отправляется нотариально удостоверенная бумага, в которой обязательно должна быть указана цена, за которую собственник собирается продавать свою комнату. Если в течение месяца ответа нет – это трактуется как отказ от преимущественного права, и собственник может продавать свое имущество третьим лицам.

Принципиальным моментом является то, что продажа должна осуществляться именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой «по БТИ», «до миллиона рублей» (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости. Если говорить юридически более грамотно, то эти люди вправе в течение 3-х месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Дела ипотечные

Еще год назад банки не очень-то охотно давали кредиты на покупку комнат. Настораживали их в основном юридические моменты – скажем, как при дефолте заемщика получить в собственность заложенный объект при наличии уже упоминавшейся выше ст. 250 ГК? Деньги на приобретение комнат если и давали – то только на условии, что в результате сделки покупатель станет собственником всей квартиры.

Однако новые рыночные реалии – банков на ипотечном рынке все больше, конкуренция жестче, а поток заемщиков иссякает – привели к тому, что, как изящно высказался один из наших экспертов, «банки стали занимать очень гибкую позицию». Не все, но очень многие дают кредит на комнаты, разрабатывают для этого специальные программы.

Исчезающая натура

Рынок комнат естественным образом сокращается. Коммуналки, к счастью, уходят из нашей жизни, а новые если и образуются (из-за внутрисемейных распрей), то не так быстро. Раздел лицевого счета в Москве – дело чрезвычайно хлопотное и почти невозможное. Но до окончательного отмирания этого явления еще далеко. Среди коммуналок есть нерасселяемые в принципе – обычно это такие квартиры, в которых в одной из комнат живет бабушка, которая заявляет, что она здесь родилась, здесь и помирать будет. Собственникам других комнат, если они не желают веки вечные общаться с этой соседкой, приходится реализовать свои комнаты по отдельности, что чаще всего значительно менее выгодно. Коммуналка при этом остается коммуналкой.

Что касается спроса, то его дефицит точно не грозит. Самые дешевые объекты всегда в цене – несмотря на очевидные всем недостатки. Это точно как с автомобилями: никто, думается, не станет отрицать, что «мерседес» лучше «жигулей» – но по какой-то странной причине «жигулей» на улицах все же больше.

Вместе с тем, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», в Центре и традиционно престижных московских районах отдельные комнаты продаются крайне редко. Квартиры целиком в сталинских домах стоят настолько дорого, что жители все же предпочитают договориться и расселиться. Продажа по комнатам – удел более отдаленных районов и Ближнего Подмосковья. Баланс цен там таков, что покупать и продавать такие объекты имеет смысл.

Владимир Савелкин