ПОКУПАЙТЕ ЗЕМЛЮ, ЕЕ БОЛЬШЕ НЕ ПРОИЗВОДЯТ!

“При покупке земельного участка покупателю прежде всего следует обратить внимание на его целевое назначение”, – отмечает руководитель юридического департамента компании МИАН Хая Плещицкая. Участники, пригодные под застройку, можно разделить на две категории. Первая, это земли поселений. Как правило, купив подобный участок, наш покупатель становится его полноправным владельцем. Ограничений, за исключением частных случаев, практически нет: можно выращивать ту самую морковку, строить дом. А главное, покупатель может оформить регистрацию, а значит, у дома будет свой юридический адрес. Вторая категория, позволяющая строительство дома – земли сельхозназначения. Как правило, к ним относятся участки в садовых товариществах. Однако, как отмечает директор департамента “На Чеховской” компании “Новый город” Наталья Орлова, на участках этой категории нельзя оформить регистрацию по месту жительства нельзя. А значит, об адресе “На деревню. Дедушке” придется забыть. Как, впрочем, и о прописке.

Несмотря на привлекательность от покупки земель, имеющих статус лесного и водного фонда, лучше вообще воздержаться. Как отмечает Наталья Орлова случаи, когда постройки на таких землях объявлялись незаконными и сносились, вполне известны.

На рынок за участком

Определившись с целевым назначением земельного участка, потенциальный покупатель должен определиться с тем, где и у кого он собирается данный участок покупать. Сегодня земельные участки можно купить как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке земля предоставляется будущему владельцу администрацией муниципального образования. На вторичном рынке – право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина.

Если вы решили приобрести землю у муниципального собственника, для начала необходимо подать ходатайство о предоставлении земельного участка в местную администрацию, – объясняют в АН “Азбука жилья”. В ходатайстве нужно указать цель использования земли, правовой статус (собственность, аренда и т.п.), предполагаемые размеры, местоположение. В установленный местными нормативными актами срок комиссия местной администрации должна рассмотреть это заявление. При этом материалы земельного дела должны быть согласованы с органами архитектуры и градостроительства, санитарного и пожарного надзора, охраны природы и памятников истории и культуры. Каждая вышеуказанная служба, как отмечают в агентстве “Азбука Жилья”, должна выдать свое заключение. После чего на основании постановления главы местной администрации, потенциальному покупателю дадут свидетельство на право собственности на землю. Цены на землю устанавливается согласно законодательству субъектов РФ. Регистрация права на участок осуществляется в филиалах областной регистрационной палаты. В случае приобретения земли на вторичном рынке крайне важно обратить внимание на “чистоту” документов предыдущего собственника.

По словам Хаи Плещицкой, покупатель должен убедиться, что продавец имеет правоустанавливающие документы на соответствующие объекты недвижимости, кадастровый план земельного участка, документы БТИ. Состав документов зависит от назначения земельного участка, и наличия/отсутствия на нем зарегистрированных строений, документов, оформленных на эти строения. К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о государственной регистрации права собственности и самое главное, документ, на основание которого это право возникло.

Как отмечает ведущий специалист юридической компании “Бергер и Партнеры” Максим Бородыня, таким документом может быть постановление главы администрации района, который считается первичным документом на земельный участок, либо договор купли-продажи.

Собрав все необходимые документы, можно переходить к следующему этапу – заключению договора. Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. При этом регистрация должна производится после получения подтверждения об оплате. Если же оплата не произведена, документы считаются не поступившими на регистрацию, а при отсутствии госрегистрации сделка считается недействительной.

Земля не по средствам

Теперь о ценах. Десять соток в 40-50 км по Новорязанскому шоссе обойдутся потенциальному покупателю примерно в $10-15 тыс., а по Киевскому (на том же удалении, и той же площади) – в $150-200 тыс. Позволить себе такое приобретение могут не многие, а взять кредит на землю не так уж просто. Во-первых, банки выдвигают серьезные требования непосредственно к участку.

По словам генерального директора “Дом.ру” Михаила Мазаева, самое распространенное из требований – участок должен находиться не дальше 70 км от Москвы, или 20-30 километров от любого другого крупного города. Получается, что в кредит участок в Сибирской глуши не купишь. На покупку земли деньги в банке можно взять только на покупку “дорогой” земли. Сегодня ипотечные кредиты на землю выдают всего в пяти банках. Условия, в сравнении с другими ипотечными программами щадящими совсем не назовешь.

Ипотечные программы банков на покупку участков:

• Райффайзенбанк (условия: 11–12% в долларах США, 13–14% в рублях, первоначальный взнос от 25%. Участок должен быть расположен в Московской, Ленинградской областях либо в пределах 30 км от Екатеринбурга, Новосибирска, Челябинска, Нижнего Новгорода, Красноярска, Краснодара, Самары, Перми);>
• Оргрэсбанк (условия: 9–11% в долларах США, 11–13% в рублях, первоначальный взнос от 20%. При этом участок должен находиться в пределах 50 км от МКАД);
• Промсвязьбанк (условия: 13-14% в рублях, первоначальный взнос от 10%);
• Сосьете Женераль Восток (11% в долларах США, 13% в евро, 15% в рублях, первоначальный взнос от 20%);
• Сбербанк (условия: 10,5–12% в рублях, 11–12,5% в валюте, в зависимости от срока и размера первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос от 5%).

Однако если вы все же раздумываете над дилеммой “Приобретать ли участок?”, вспомните слова Марк Твена: “Покупайте землю, ее больше не производят!”.