Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Деньги вперед
Необходимо заплатить пошлину за рассмотрение заявления. Да, ее размер сильно уменьшился, зато и ранее имевшиеся льготы отменены — пошлину должны платить все. Но кому нужна амнистия? Ведь это в основном те люди, которым участки давала еще советская власть. И если у них нет внуков, которые заинтересованы в получении участка и дома с нормально оформленными документами, всем придется заниматься самостоятельно. Для многих пенсионеров даже 100 руб. — сумма значительная. А это самое малое, что придется заплатить при оформлении документов.
Также предстоят расходы, связанные с обмером участка. И это уже точно будет стоить намного больше 100 руб. Никто не призывает отменить обмер, но стоит упорядочить этот процесс, урегулировать стоимость услуг, предоставить гражданам возможность получать такие услуги от государственных органов. Это дешевле и проще. Но именно в тот момент, когда неплохо было бы ввести жесткое госрегулирование, чиновники вспомнили о принципах конкуренции и свободного оказания услуг.
Еще одна статья расходов — нотариус. Правда, эти траты возникнут только в том случае, если документы будет сдавать и получать не сам собственник, а другое лицо. Например, если изначально участок был оформлен на мужа, который в силу плохого здоровья не в состоянии дойти до регистраторов, его жене придется оформлять доверенность. Поскольку для этого необходим сам доверитель, нотариуса скорее всего придется звать на дом. Из-за этого доверенность обойдется уже не в 100–300 руб. (если бы ее оформляли в нотариальной конторе), а в несколько тысяч.
Кто последний?
Допустим, финансовый вопрос удалось решить. И вот счастливый «почти собственник» приходит в Федеральную регистрационную службу (ФРС). Первое, на что он натолкнется, — очереди. Некоторое время назад для их ликвидации предлагалось ввести предварительную запись.
Откуда заявитель узнает о том, что прием ведется по предварительной записи? Правильно, только в самой ФРС. Рассказать всем о такой записи невозможно. Так что к регистраторам будут идти (и уже идут) люди с документами и вопросами. Те, кто доходит до ФРС, делятся на три группы. Одни пытаются получить консультацию, другие стараются показать имеющиеся документы и уточнить, чего не хватает. Наконец, последняя категория граждан пытается записаться на прием. И все они стоят и будут стоять в приемных ФРС.
Добавим к ним продавцов мест в очередях, списки, которые ведет сама очередь, а также отсутствие у регистраторов физической возможности обеспечить своим вниманием всех желающих. Получается, что, как бы ни старались работники ФРС уменьшить очереди, ничего у них не получится. И все разговоры о том, что очереди со временем сократятся благодаря увеличению штата и работе с населением, так и останутся разговорами. Очереди в регистрационную службу были всегда, со временем они становятся только больше.
Отстояв очередь, посетитель столкнется с необходимостью заполнить бланк заявления о регистрации. Бланки уже распространены по территориальным отделениям ФРС, более того, даже есть заполненные образцы. Однако людям свойственно сомневаться: а вдруг именно мой случай — самый сложный — не учтен и бланк заявления надо заполнять как-то иначе? Разумеется, никто не станет объяснять всем желающим, что и как. Правильность заполнения бланка будет проверять (причем мельком) регистратор при приеме заявления.
За заветной дверью
Аналогичная ситуация с декларацией об объекте недвижимости. Форма декларации тоже утверждена, и на первый взгляд в ней нет ничего сложного. Но надеяться на отсутствие вопросов относительно порядка заполнения декларации неразумно. Как и в случае с заявлением, проблемы заявителей остаются только их проблемами.
Но в отличие от заявления, где регистратор в состоянии проверить указанную информацию, в декларации заявитель не имеет права на ошибку. Никто лучше него не знает, из чего сделан дом, какова его площадь, какие коммуникации подведены и пр. Так что, вероятно, в скором будущем нас накроет новая бумажная волна. Если граждане допустят ошибки в декларации, эти ошибки придется исправлять, а механизм для этого пока не применялся на практике.
Если речь идет только о земле, для регистрации «своей» недвижимости заявитель должен предоставить правоустанавливающие документы на участок. Законодательство заботливо расшифровывает, что именно относится к правоустанавливающим документам. В частности, ими являются разнообразные акты о предоставлении участка или о праве на него, распоряжения, постановления и прочие документы из советского прошлого.
Также права на землю могут подтверждаться выпиской из похозяйственной книги, судебными актами, документами о наследовании и пр. К сожалению, законодатели не приняли в расчет тот факт, что большая часть таких документов находится в архивах, а некоторые безвозвратно утрачены: архив пропал, сгорел, переехал неизвестно куда и т. п.
При этом в законе оговорено, что право собственности на землю регистрируется, только если из представленных документов следует, что земля была предоставлена в собственность, постоянное пользование или наследуемое владение. Права будут зарегистрированы, даже если в правоустанавливающих документах нет указания на вид прав, т. е. статус владельца земли остается непонятным.
Нормы не распространяются на тех, кому земля сдана в аренду или безвозмездное, но срочное пользование. Неважно, кто ее предоставил: местные власти или работодатели. Таким образом, из амнистии автоматически выпали те, кто получил свои шесть соток «от работы». В прежние времена некоторые организации стимулировали своих сотрудников, предоставляя им небольшие наделы. Что теперь делать с такими участками и постройками, которые на них выросли за прошедшее время, — неясно.
Есть ли у вас план?
Для регистрации прав на недвижимость надо предоставить кадастровый план (если он уже предоставлялся ранее, то повторно не потребуется). Кроме того, кадастровый план не нужен, если земля предназначена для дачи, личного подсобного хозяйства или садоводства. Правда, в этих случаях заявитель должен предоставить в ФРС заключение правления садоводческого или дачного объединения либо местных органов власти (по месту нахождения объекта) о том, что недвижимое имущество расположено в пределах границ земельного участка.
Казалось бы — живи и радуйся: не нужны документы из кадастра. Но вместо одной бумаги придется принести другую, а в некоторых случаях получить ее даже сложнее, нежели кадастровый план. Как простой владелец участка станет добывать заключение правления соответствующего объединения, остается загадкой. Не говоря уже о том, чтобы получить аналогичное заключение от представителей местных органов власти. Какой простор открывается для кормлений тех, кто должен выдавать такие заключения!
Что интересно, форма заключений наверняка есть у каждого местного органа власти, причем у каждого объединения — своя. Общий смысл сведений, указанных в заключениях, будет совпадать. Но не дословно. Так что регистраторам придется либо брать в работу все подобные заключения, либо повсеместно принимать общую форму. Сколько времени займет такая просветительская деятельность, неизвестно.
Юлия Кондратенко
Генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры»:
Для оформления земли и дома собственнику придется потратить немало времени. Проектная декларация как упрощенная процедура получения документов на дом на участке не принимается в расчет, и уполномоченные органы продолжают требовать документы на домовладение и кадастровый план на землю. Ведь поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части дачной амнистии внесены не были.
Те, кто хочет зарегистрировать свои права, сталкиваются с проблемами взаимодействия с различными органами: геодезистами (для получения кадастрового плана), с соседями (для подписания акта межевания), с БТИ (для получения техпаспорта на дом), с регистрационной службой. Если же на участке сельхозназначения возведен жилой дом без надлежащего на то разрешения, то придется озаботиться процедурой получения разрешения на строительство.
Алексей Макридин
Юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group:
На первый взгляд схема оформления недвижимости не слишком обременительна, но не все так просто. Например, перечень документов, которые должен представить гражданин, является открытым. Если бы он был четко прописан, не возникало бы разногласий в различных ведомствах. Законодатели не приняли во внимание и то, что большая часть правоустанавливающих документов находится в архивах, а некоторые безвозвратно утрачены. Для получения выписки из кадастрового плана участок надо размежевать. Тут процесс тормозится чаще всего. Если в свое время дачнику выделили 6 соток, а он использует 7,5, то для установления реальных границ потребуется согласие соседей, разрешение дачного кооператива или согласие местных властей. Единой формы такого разрешения нет, если регистратор сочтет, что представленная ему форма содержит неполную информацию, то откажет в регистрации. Еще одна из причин «пробуксовки» закона — высокая плата за землеустроительные работы. Сама передача участка в собственность бесплатная, но взимается плата за оформление прав и «сопутствующие» процедуры. Однако оформлять землю в собственность необходимо, поскольку есть риск потерять неоформленный участок.
Похожие записи
