Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Число чиновников, желающих отличиться и внести свой вклад в реализацию нацпроекта по формированию рынка доступного жилья, растет день ото дня. Не осталось в стороне от этого процесса и Министерство финансов. В докладе “Об основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы”, который сейчас обсуждается в правительстве, ведомство Алексея Кудрина предложило решить проблему спекулятивного спроса на квартиры путем ужесточения правил предоставления налогоплательщикам, продающим свою недвижимость, имущественного налогового вычета. Эксперты уверены, что благодаря новациям Минфина жилье вряд ли станет доступнее, зато налогоплательщики с проблемами наверняка столкнутся.
Правительство, увлеченное спором о возможном снижении налога на добавленную стоимость, которого Минфин в своем докладе как раз и не предусмотрел, проблемы налогообложения граждан пока оставило без особого внимания. А их Минфин как раз собирается создать налогоплательщикам, хотя и утверждает обратное. Свое желание изменить порядок предоставления имущественного вычета в ведомстве Кудрина объясняют в первую очередь заботой о налогоплательщиках, в настоящее время не имеющих возможности таким вычетом воспользоваться. И они его действительно получат. Зато миллионы других владельцев квартир права на вычет лишатся.
Недоступное вычитание
Установленный в настоящее время Налоговым кодексом имущественный вычет при продаже недвижимости позволяет гражданам экономить на подоходном налоге. Однако экономия эта может быть разной.
Если квартира находится в собственности у налогоплательщика менее трех лет, то он может либо уменьшить свой налогооблагаемый доход на 1 млн рублей, либо заплатить подоходный налог с разницы между полученным от продажи квартиры доходом и расходами на ее приобретение.
Если продавец жилья владеет квартирой более трех лет, сумма, вырученная им при продаже этой квартиры, полностью освобождается от подоходного налога. Независимо от того, сколько еще квартир находится в собственности у налогоплательщика.
Не секрет, что на так называемые инвестиционные квартиры приходится существенная доля жилья. Особенно в Москве. Как ранее заявлял глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, в московскую недвижимость вкладывают около 70% жителей России.
По мнению руководителя группы маркетинга и экономики компании “Велес Капитал” Романа Большакова, на инвестквартиры приходится около 30% от общего числа продаж. С этим согласен и руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко. Однако, замечает он, если учесть квартиры, которые приобретаются для дальнейшего проживания детей или других близких родственников, то доля инвестиционных квартир может дойти до 65-70% квартир.
Снизить интерес граждан к использованию квартир в качестве объекта для инвестиций, а не жилья, Минфин предложил так: с 1 января 2008 года ограничить права граждан на получение имущественного вычета. Пользоваться вычетом в полном объеме (то есть не платить подоходный налог со всей заработанной на продаже недвижимости суммы) согласно плану Минфина смогут налогоплательщики, продающие свое единственное жилье, принадлежавшее им более трех лет, а также граждане, приватизировавшие незадолго до продажи (то есть менее трех лет назад) жилье, в котором они проживали длительное время (сейчас они пользоваться вычетом в полном объеме не могут). Таким образом, право на вычет должны утратить те, кто продает квартиры, принадлежащие им более трех лет, если эти квартиры не являются их единственной недвижимой собственностью.
Очевидно, что нововведение может ударить не только по владельцам инвестиционной недвижимости, но и по рядовым гражданам. Пример: человек хочет улучшить свои жилищные условия. Живя в однокомнатной квартире, он покупает “двушку”. Деньги на ее покупку он мог занять, к примеру, у родственников. А пока в новой квартире идет ремонт, продолжает жить в своей “однушке”, планируя продать ее и расплатиться по долгам позднее. Получается, что такой налогоплательщик также попадет в категорию многоквартирных владельцев и вычета при продаже своей квартиры не получит.
Психологическая атака
У парламентариев замысел Минфина особого энтузиазма не вызвал. “Может, для того, чтобы снизить цены на рынке жилья, надо его просто больше строить?” – недоумевает глава налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина. По ее словам, Минфин вместо того, чтобы “попытаться найти хорошее приложение горячим деньгам населения, пытается создать проблемы налогоплательщикам”. “В итоге мы получим то, что на все сделки по продаже недвижимости будет доначисляться подоходный налог, так как доказать свое право на вычет станет крайне сложно. Не думаю, что это предложение найдет поддержку в массах”, – уверена депутат.
“Нельзя пытаться налоговым инструментом решить проблему строительства жилья”, – согласен с ней член думского бюджетного комитета Ильдар Габдрахманов. По его словам, с точки зрения увеличения доступности жилья результата это не даст, зато создаст дополнительные проблемы при налоговом администрировании. “В этой ситуации логичнее было бы говорить о совершенствовании налога на имущество таким образом, чтобы налоговое бремя для тех, кто имеет второе и третье жилье, было бы более высоким”, – считает он.
По мнению начальника аналитического отдела компании “Новый город” Натальи Ветлугиной, все закончится тем, что рынок вернется к серым схемам. Дело в том, что рыночная цена квартиры и оценочная стоимость БТИ могут отличаться друг от друга в десятки раз. “Возможность воспользоваться вычетом побуждала покупателей квартир показывать истинную стоимость приобретаемого жилья, – поясняет Ветлугина. – А если его отменят, то официально в сделке будет фигурировать не более 10% от цены за квартиру”. С ней согласен и депутат Габдрахманов. По его мнению, инициатива Минфина приведет лишь к росту сделок, заключаемых по заниженным ценам, не имеющим ничего общего с рыночными.
Тем не менее в будущем году на рынке недвижимости все-таки могут произойти некоторые изменения. Если, конечно, психологическая атака Минфина сработает и граждане, владеющие несколькими квартирами, срочно решат от них избавляться. В первую очередь это касается вторичного рынка, доля которого может несколько подрасти (см. график). Что касается рынка первичного жилья, то там проблема получения вычета при продаже квартир вообще не стоит: большинство инвестиционных квартир приобретается на стадии котлована и продается до регистрации прав собственности.
“В этом случае право собственности не возникает в принципе, это риск граждан, а значит, и обложить данную деятельность налогом тоже нельзя”, – считает главный операционный юрист юридической компании Berger&Partners Максим Бородыня. По его словам, существуют и другие способы обойти нововведение Минфина. “Если у человека несколько квартир, то он может каждый раз прописываться в той, которая выставляется на продажу, это право закон не ограничивает”, – объясняет Бородыня.
В любом случае, эксперты сходятся во мнении, что даже если инициатива Минфина будет реализована на практике, на количестве спекулятивных сделок на рынке жилья это сильно не отразится.
Сколько у вас квартир?
Борис Фролов / президент Ассоциации инвесторов Москвы:
У меня в собственности две квартиры. В одной проживаю я, а в другой – мой сын со своей семьей. И ничего продавать я не собираюсь.
Считаю правильным то начинание, которое предлагает Минфин! У нас уже стало практикой хранить деньги не в банках, поскольку там бандитские проценты, а просто покупать недвижимость и на ней зарабатывать. А что же это такое, как не предпринимательская деятельность?
Если у тебя одна квартира и ты ее продаешь, то, конечно, никакого налога не платишь. Но если две или больше и ты занимаешься этим, что называется, в массовом порядке, стало быть, являешься крупным предпринимателем.
Галина Хованская / депутат Госдумы:
Конечно, нужно брать налог, если жилье превышает всякие нормы. И единственное жилье на одного человека может быть четырехкомнатной элитной квартирой в центре Москвы или огромным коттеджем!
Я вообще не очень понимаю такую схему – «первое или второе жилье». Ведь есть какие-то определенные нормы, которые можно было установить и уже от них танцевать.
Я могу привести такой пример: у очередника в собственности есть две комнаты в коммуналке (вторая досталась по наследству от бабушки), причем семья его даже до положенных норм не дотягивает. Но в этом случае «схема второго жилья» повисает над ним. Получается некорректная формулировка.
А если некто, вкладывая средства, закупает квартиры подъездами, а потом они пустуют – вот это надо упорядочивать.
Сергей Багаев / член совета Московской ассоциации риелторов:
Если у человека одна квартира, то, естественно, продавая ее, он почти всегда будет что-то приобретать взамен. А приобретая, ты получаешь налоговый вычет. То есть сейчас все равно, продавая одну квартиру и приобретая другую, никто налоги не платит. И все эти начинания мало кого коснутся. Все, как обычно, будет только на бумаге. Это просто очередной треск и популизм!
Леонид Ярмольник / актер:
У меня одна квартира, но я слышал про эти терки. Все меры, которые предназначены для отбора денег любым путем, – это такая своеобразная Октябрьская революция. Скажем, человек стремится вложить деньги не в какой-то вонючий банк и рисковать ими, а в недвижимость, поскольку это дело верное. Он работал хорошо и заработал на эту недвижимость. Но когда мы всякий раз создаем этому человеку трудности при покупке второй или третьей квартиры ради сбережения средств, мы его провоцируем на то, чтобы он плохо работал.
Нам опять хотят создать такие условия, чтобы у каждого были одни трусы или одна кровать. С меня за старый «Мерседес» почему-то просят налог, который в сотни раз больше, чем за автомобиль «Жигули». Я этого не пойму никогда, потому что заплатил налог за машину тогда, когда ее покупал, поскольку она дорогая и мощная. Все остальное – двойное, тройное и десятерное налогообложение! Это против людей.
Виктор Илюхин / заместитель председателя комитета Госдумы по безопасности:
У меня одна квартира, и мне не грозит налог за ее продажу. Да я ее и продавать не собираюсь.
Думаю, предложение Минфина разумно. Ведь на квартирах можно устраивать большой бизнес. Если собственник продает одну квартиру, то его от уплаты налога, наверное, лучше освобождать, а уж если вторую и последующие – то будь добр оплачивай в виде налога.
Величину налога можно рассчитать – больше или меньше, но платить его надо.
Похожие записи
