Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
24 августа состоялась пресс-конференция «Тренд сегодняшнего рынка: покупатели отказываются от риэлторов в пользу юристов по недвижимости», организованная юридической компанией «Бергер и Партнеры». По данным компании, за 2011 год количество клиентов на сопровождение сделок с недвижимостью выросло более, чем в два раза. Причем речь идет не о посткризисном восстановлении спроса, как можно было бы подумать, а об изменении психологии покупателей.
На Западе законодательно закреплено, что риэлторы не могут оказывать юридические услуги. Компания «Бергер и Партнеры» была создана по этому принципу, став пионером на рынке среди юридических компаний, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью, и на сегодняшний день остается единственной компанией такого рода. «Хороший юрист – плохой риэлтор, хороший риэлтор – плохой юрист!» – так звучит девиз компании «Бергер и Партнеры».
Как рассказала Надежда Карабчевская, генеральный директор компании «Бергер и Партнеры», в 2007-2008 гг. около половины их клиентов приводили агентства недвижимости. В кризис многие риэлторские компании сократили свои расходы, и в 2009 г. количество сделок вслед за снизившемся спросом резко упало. За 8 месяцев 2011 г. количество закрытых сделок в 2,5 раза превысило показатели 2007-2008 гг. за аналогичный период. При этом, на сегодняшний день, компания «Бергер и Партнеры» не работает в паре с агентствами недвижимости, а самостоятельно привлекает клиентов.
Количество договоров, заключенных компанией «Бергер и Партнеры» в 2007-2011 гг.
Как отмечает Карабчевская, одной из причин увеличения числа клиентов стало то, что после кризиса многие более внимательно относятся к своим расходам и задумываются над тем, могут ли они сами выбрать квартиру и стоит ли им платить 2-3-4-5% от суммы сделки?
Ещё одна причина, по которой все больше покупателей начинают самостоятельно подыскивать себе недвижимость, – это все большая доступность профессиональных баз недвижимости (WinNER, cian.ru, GdeEtotDom.RU) и широкое распространение Интернета. Сегодня любой желающий может воспользоваться как платной, так и бесплатной базой недвижимости. Присутствовавший на встрече представитель Инновационной группы WinNER Сергей Малышев рассказал о возможностях самостоятельного поиска недвижимости в Базе WinNER, которую чаще всего используют риэлторы. Программу можно скачать бесплатно с сайта http://www.baza-winner.ru. Доступ на месяц обойдется в 4000 рублей. Компания также отмечает увеличение числа подписчиков-физических лиц, намеренных с помощью базы самостоятельно подобрать себе объект.
Услуга по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью более молодая по сравнению с риэлторской. Совершенно естественно, что услуги агентств недвижимости более известны населению, т.к. рекламируются с начала 90-х гг. Однако все больше людей выбирают юристов, считает эксперт компании «Бергер и партнеры». «На руку компании сыграл и тот факт, что в последние полтора года цены на недвижимость растут в пределах инфляции (см. график ниже), – считает Карабчевская. – До кризиса цена могла измениться в течение дня, и нам приходилось выезжать на переговоры и утром, и вечером. Сейчас цена не меняется так стремительно, как до кризиса, и у людей есть время и возможность договориться, не пользуясь услугами риэлтора».
«Львиная доля наших клиентов, – рассказывает Карабчевская, – это люди имевшие опыт продажи недвижимости и работы с риэлторами. Необязательно отрицательный. Сейчас таких людей, безусловно, больше, чем 5 или 10 лет назад. Основные наши клиенты – это лица в возрасте от 27 до 45 лет, конечно, они более «продвинутые» и сильно отличаются от покупателей недвижимости 10-20 лет назад».
Участие юриста при покупке или продаже недвижимости, по мнению эксперта компании «Бергер и Партнеры», имеет большое значение: «Мы выезжаем с клиентом на заключение договора аванса. Сегодня многие крупные риэлторские агентства предлагают такую схему: внесение предоплаты за квартиру оформляется как договор об оказании услуг, а не как предварительный договор купли-продажи. Мы отстаиваем интересы нашего клиента и заключаем два договора: предварительный договор купли-продажи и договор аванса. Как правило, без нас клиенты об этом договориться не могут либо не осознают возможные последствия», – сообщила Карабчевская.
Очень часто риэлторы самостоятельно оценивают за клиента риски и не рассказывают о всех проблемных моментах в истории перехода права собственности на квартиру, считая их незначительными – в свою очередь, юридическая компания «Бергер и Партнеры» готовит письменное заключение, где перечисляет все возможные риски утраты права собственности, предоставляя покупателю право самому решать, стоит ли приобретать этот объект.
Юристы работают за фиксированный размер вознаграждения (40-50 тыс. рублей), не взирая на то, стоит квартира 5 млн рублей или 5 млн евро – «и это одно из основных наших конкурентных преимуществ», – считает Карабчевская. Заработок риэлтора привязан к факту покупки или продажи недвижимости, а вознаграждение составляет 2-8% от стоимости недвижимости. За сопровождение альтернативных сделок риэлторы берут около 8%, а на рынке таких сделок большинство. «Мы не конкуренты риэлторам, они оказывают совсем другую услугу, – подчеркивает Карабчевская. Наша услуга рассчитана на людей, готовых самостоятельно заниматься подбором недвижимости и нуждающихся только в юридической поддержке. Многие наши клиенты не доверяют юристам, работающим в штате агентства недвижимости, т.к. зарплату им платит риэлторская компания, напрямую заинтересованная в сделке купли-продажи. Полностью уверенным можно быть лишь в юристе, которого наняли Вы», – считает эксперт.
Карабчевская также рассказала о технологиях работы юристов компании – о взаимодействии с собственниками для получения расширенных выписок, демонстрирующих историю квартиры, о случаях привлечения независимых врачей для медицинского освидетельствования в день сделки. «Если же мы не можем договориться с собственником о содействии в получении выписки из ЕГРП и других необходимых документов, мы советуем клиентам делать титульное страхование недвижимости», – сказала эксперт.
О рисках при покупке недвижимости и способах их нивелирования с помощью титульного страхования рассказал Виталий Ус, Директор Центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО». По статистике РГР, сегодня около 40% сделок заключаются без участия риэлторских агентств – частными маклерами или физическими лицами. По мнению Уса, это явление имеет тенденцию к росту. В Северной Америке (США и Канаде) более 90% всех сделок с недвижимостью страхуется. При этом в Америке всегда покупка жилья происходит при участии «адвоката по недвижимости».
Как рассказал эксперт, в кризис многие крупные агентства недвижимости значительно сократили свои расходы на юристов и сегодня в штате очень крупного агентсва могут работать лишь 2-3 юриста общегражданской практики. Поэтому работа страховщиков является смежной с работой юристов по недвижимости – это та же проверка документов, а процедура медицинского освидетельствования не менее часто запрашивается и страховщиками. «Легитимно получить справку из ПНД (психо-неврологического диспансера), без содействия собственника, нельзя – рассказывает Ус. – Однако нам известны случаи, когда эти справки получались по запросу линейных отделов милиции, который возбуждал уголовное дело и проводил проверку. На лиц в возрасте старше 70 лет справки также не выдаются». Популяризация юридической услуги, по мнению эксперта, упрощает работу страховщиков.
«На рынке бытует заблуждение, что стоит оформлять страховку на срок исковой давности, – говорит эксперт, – но часто суды не прибегают к сроку исковой давности или восстанавливают его по запросу потерпевшей стороны, особенно в тех случаях, когда речь идет о дефектах приватизации, когда не были учтены права несовершеннолетнего. В таких случаях срок исковой давности начинать течь с момента наступления совершеннолетия».
Стоимость страхования составляет 0,3% на один год, 0,7% – на 3 года, 1,3% на 5 лет. По словам эксперта, сегодня наблюдается тенденция к заключению многолетних договоров страхования – на срок от трех лет.
Привлечь риэлтора к ответственности практически невозможно, считает Ус, ведь в договоре об оказании услуг обычно его обязанность формулируется как «подбор объекта». Пока представителю ОАО СК «РОСНО» известен лишь один случай судебного разбирательства. «Средний адвокатский ценник за пять слушаний и составление отзыва на исковое заявление составляет 150000 рублей, и это только первый взнос. При этом адвокат берет ещё сумму от выигранного дела – 10-15% от стоимости объекта», – сообщил эксперт.
В СССР все операции с жильем сводились к обмену, с началом приватизации появилась возможность покупать и продавать жилье. Сегодня мы с опозданием догоняем модель работы, принятую на западе, когда в сделке риэлторская и юридическая составляющая разделены. По мнению участников встречи, это естественный ход развития событий – рынок меняется вслед за меняющимся портретом покупателей.
Похожие записи
