Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Столичное правительство испытывает дефицит земли: по признанию самих чиновников, строить в Москве практически негде. Поэтому в мэрии разработан проект постановления, регламентирующий процедуру изъятия земельных участков для нужд города. В нем предписано в обязательном порядке резервировать землю для госнужд при утверждении планировок территорий. При этом выселить из квартиры или согнать с приглянувшейся чиновникам земли могут практически любого – настолько широко в мэрии толкуют понятие “государственные нужды”.
Департамент земельных ресурсов Москвы подготовил проект постановления столичного правительства “О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков”. Документ, подготовленный департаментом земельных ресурсов, планировали обсудить на вчерашнем заседании столичного правительства. Однако в последний момент вопрос сняли. Как заверили корреспондента “Газеты” в департаменте, речь о том, что проект “завернули”, не идет, “он будет в повестке одного из следующих заседаний”. Копия проекта имеется в распоряжении “Газеты”.
В пояснительной записке к проекту постановления откровенно говорится, что документ подготовлен в связи с нехваткой строительных площадок. “Возможность реализации градостроительных проектов в соответствии с Генеральным планом города существенно ограничивается наличием земельных участков, фактическое использование которых не отвечает потребностям развития городской инфраструктуры, но права на которые приобретены их владельцами на законных основаниях”, – горюют составители документа. И чтобы такие земли изъять, необходима “четкая координация действий городских организаций”. Для этого и подготовлено постановление. Оно может иметь далеко идущие последствия для всех горожан: документом закрепляются весьма неоднозначные правила изъятия земельных участков в Москве.
В частности, говорится в проекте постановления, “принудительное изъятие земельных участков для государственных нужд города Москвы… допускается в целях размещения и строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных федеральными законами и законами города Москвы”. Между тем согласно столичному закону “Об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений” принудительно изъять земельные участки можно “в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов”. “Иначе говоря, к вам могут прийти и заявить: выселяйтесь, на месте вашего дома будет построен торговый центр”, – поясняет депутат Мосгордумы Сергей Митрохин.
Конечно, без компенсации владельцев квартир и земли не оставят – на то есть федеральный закон. В проекте постановления чиновникам предписано заказывать независимую оценку выкупной цены земельных участков, включающей рыночную стоимость земли и находящихся на ней построек, а также убытки, причиненные собственнику изъятием земли. В том числе чиновники обязуются компенсировать и упущенную выгоду владельцам. Однако, как показывает история с переселением жителей Южного Бутово, рыночная оценка, проведенная по заказу чиновников, может существенно отличаться от оценки, заказанной владельцем земли. В этом случае путь один – в суд. А он, как показывает практика, редко принимает решения не в пользу столичной мэрии. Между тем, считает депутат Госдумы Галина Хованская, изъятие земли “для нового строительства” никогда федеральным законодательством не разрешалось. “В Земельном кодексе есть статья 49, в которой дается закрытый список госнужд, позволяющих изъять землю, – поясняет депутат. – Среди них – выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение атомных и энергетических объектов, объектов обороны, транспорта, инженерной инфраструктуры. О жилищном строительстве ничего не говорится”. “Просто московские чиновники пытаются расширить понятие “госнужды” для решения собственных задач”, – считает директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.
“На следующей неделе мы вносим поправки в столичный закон об обеспечении прав граждан при переселении. Мы как раз предлагаем исключить спорную норму”, – заявил “Газете” лидер “яблочной” фракции в Мосгордуме Сергей Митрохин. Правда, в то, что столичные чиновники и думское большинство пойдут на уступки, не верит и сам автор поправок.
Кроме того, схожие нормы вскоре появятся в другом столичном законе – “О землепользовании и застройке в городе Москве”. Согласно проекту постановления департамент земельных ресурсов должен внести соответствующие поправки уже в первой половине этого года.
Другие сюрпризы
Содержатся в проекте постановления столичного правительства и другие положения, не очень приятные пользователям и собственникам столичной земли. Порядок изъятия для госнужд таков. Сначала соответствующее решение принимает правительство Москвы. После этого департамент земельных ресурсов направляет “пренеприятнейшее известие” обладателю прав на земельный участок и одновременно передает экземпляр решения об изъятии в отделение Росрегистрации. О решении должны уведомить и обладателей прав на жилые и нежилые помещения в зданиях, которые стоят на изымаемом участке. Кроме того, нужно договориться с собственниками о компенсации. С момента госрегистрации решения об изъятии и вплоть до достижения соглашения о цене (или до решения суда) чиновники милостиво разрешили собственникам пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению. Но они в таком случае “несут риск отнесения на них при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период”. Юрист компании “Бергер и Партнеры” Сергей Логинов замечает, что согласно Земельному кодексу РФ выкуп участка должен происходить с компенсацией всех рисков и убытков владельца, даже если они произошли после решения об изъятии. А норма, предлагаемая московским правительством, “в первую очередь затронет юридических лиц, – считает Логинов. – Последним станет невыгодно подавать в суд на правительство по поводу изъятия у них земли. Вероятность, что Фемида повернется в сторону собственника земли, ничтожно мала, а компенсации по договорам, заключенным на время тяжбы, получить у города уже не удастся”.
Впрочем, у москвичей сохраняется возможность оспорить в суде собственно постановление мэрии, если оно выйдет в нынешнем виде. «В первую очередь процедура изъятия земель у граждан регламентируется Гражданским кодексом (ГК), – замечает главный юрист группы отделов компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Светлана Матвеева. – При этом процедура изъятия достаточно сложна для властей». Например, власти должны оповестить владельца участка за год до изъятия. При этом согласно статье 279 ГК РФ выкуп участка возможен лишь с согласия собственника. «То есть по истечении года владелец может отказаться от предложенной суммы и начать тяжбу, – объясняет Матвеева. – А до принятия судебного решения собственник может распоряжаться землей как хочет: например, он может ее продать».
Ради каких государственных нужд вы готовы уступить свое имущество?
Вячеслав Зайцев / художник-модельер
Даже смешно об этом говорить! Ради никаких государственных нужд никогда не уступлю свой участок. У нас огромные свободные территории земли, почему именно застроенные участки надо у людей отнимать!? Я не могу понять, что же это за необходимость.
Если бы мы жили в Японии, где каждый кусочек земли очень важен и дорог, то это еще как-то можно было объяснить. Но у нас-то пространства какие… А кто из госслужащих этим занимается, тот просто творит административный беспредел.
Павел Крашенинников / председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
Если я точно буду знать, что это как-то благотворно отразится на мне, моей семье, моих близких и на других гражданах, то я готов отдать свое имущество – но только не самое последнее! А по закону для госнужд должна быть компенсация не ниже рыночной – я говорю о федеральном законе. И если в каком-либо регионе закон сделают хуже, то тогда имеет смысл обращаться в судебные инстанции.
Андрей Макаревич / музыкант
Если ко мне придут с бульдозерами, то будем разбираться. Скажем, все обсуждают семью Прокофьевых, но информации из первых рук у меня нет. Понимаете, я не беседовал с Прокофьевыми, а информация, которая доходит до меня, была уже из третьих или даже из четвертых рук. Как она видоизменилась и что там утаили в чьих-то интересах, мне неизвестно.
Но я с трудом представляю, что наше государство нуждается настолько, что завтра придет ко мне жилье отбирать… Разве что в случае атомной войны. Я очень надеюсь на то, что хоть в какой-то степени законы у нас действовать должны.
Василий Шандыбин / депутат Госдумы второго и третьего созывов
Если бы мне сказали: вот, Василий Иванович, мы будем в Брянске что-то нужное для государства строить и ваш город тоже облагородить хотим, то лично я отдал бы свое имущество. Не каждый человек способен на такое, потому что у каждого свое понятие и свой характер.
Но компенсация быть должна! Когда московские власти участки продают, то должны предусматривать, где могут эти госнужды появиться. То есть на перспективу смотреть – где детсад будет, а где школа или жилой дом. Но ведь у нас как: сначала распродали, а потом приходят и говорят: «Нам нужно на государственные нужды. Или взятку давайте, или мы у вас все через суд отберем!»
При советской власти если хотели построить многоквартирный дом, то людям все объясняли; а если их дом сносили, то за него им давали квартиру, которая по площади была не меньше их дома. Ведь они с этого участка кормились, и дома у них на этих пяти-шести сотках были. А сейчас «изъятие на госнужды» будет одной из форм взяточничества.
Борис Ходорковский / координатор лицея-интерната «Подмосковный»
Во-первых, свое имущество я бы уступил детям, во-вторых – государству, но только если оно в нем будет действительно нуждаться. Тогда я хоть сейчас все отдам! Государство у нас нищее, жрать нечего и люди голодные ходят. А от моего имущества, допустим, 10 голодных можно накормить (больше у меня ничего нет). Когда просто так выгоняют людей с их участков только для того, чтобы построить там новый дом, то забывают, что это – живые люди. Сейчас у меня под окнами бегает больная собака, так мы ее накормим, потому что она голодная. А у нас лишь бы вытолкнуть ногой из будки, вышвырнуть – и бегай как хочешь.
Зачем же, ребята, мы же люди! Мы же хотим такое общество построить, чтобы на нас другие равнялись. Ну выгоним, а дальше? Люди 20 лет жили на своем участке, а их вытряхнули к чертовой матери! Вы что, хотите, чтобы я это оправдывал? Да никогда! В нашем коллективе любой ради детей все отдаст, а их у нас 150 человек. Из них 18 – из Беслана.
Похожие записи
