Как не быть обманутым при покупке квартиры?
Квартиры в новостройках на несколько лет после сдачи дома оказываются в правовом вакууме – покупатель заплатил за них полную стоимость, принял у застройщика, однако пользоваться и распоряжаться ими в полной мере не может – закон многие вопросы распоряжения такими квартирами обошел молчанием. В условиях правового вакуума в Москве и Подмосковье сегодня живут десятки тысяч людей. Мы выяснили, почему так происходит и какие есть права у фактического, но не юридического собственника квартиры в новостройке.
Заложники больших людей
После того как дом принят государственной комиссией квартиры, как правило, `предъявляют` инвестору или дольщику, и он принимает их по Акту – с недостатками или без недостатков и получает ключи. Однако полноценно пользоваться квартирой покупатель сможет только через несколько лет – когда будет оформлена собственность на нее. Регистрация в собственность принимает длительный характер в силу множества бюрократических процедур, которые должны произойти в различных ведомствах и администрациях. Этот процесс сам по себе может в идеальном случае занять не менее полугода. На практике, как отмечает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН-агентство недвижимости, после сдачи дома государственной комиссии в течение примерно 4-5 месяцев ведется работа БТИ по натурным обмерам. После обмеров производятся перерасчеты по их результатам, оформляются документы на приемку-передачу квартир, готовится пакет документов, завершающих инвестиционный проект. Только после этого адрес `открывается` в ФРС (регистрационной службе). В целом по срокам этот процесс занимает примерно 1-1,5 года с момента сдачи дома государственной комиссии. А если у застройщика окажется просроченным договор аренды на землю и другие документы, а к дому не подведены коммуникации, то срок может увеличиться на годы.
Но помимо заложника бюрократии, инвестор часто становится и заложником разногласий и споров между инвестором (застройщиком) и местной администрацией. Например, администрация может отказаться подписывать акт о выполнении инвестиционного контракта, пока инвестор не построит дорогу, школу, детский сад, не выделит 10% квартир очередникам, не сдаст в аренду нежилые помещения `правильным` арендаторам и т.д. Такие споры могут продолжаться годами, а покупатели квартир выступают в них часто в роли `ширмы` интересами которой прикрывается то администрация, то застройщик. `На стадии предваряющей регистрацию дома и квартир в нем в собственность застройщики, подрядчики и инвесторы производят окончательный взаиморасчет. При этом может возникать множество споров и недоразумений, связанных с решением финансовых вопросов. Например, в Москве, акты об исполнении контракта, начиная с акта между правительством города Москвы и генеральным застройщиком, подписываются только тогда, когда все противоречия устранены`, – рассказывает Николай Вопиловский, руководитель Департамента правовой поддержки Управления Новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`.
Еще одной причиной задержки получения свидетельства о собственности на квартиру в том, что часто застройщик обязан сдать городу целиком не один дом, а целый комплекс или квартал. Поэтому, въехавшие много лет назад в дом жильцы, будут ждать пока в районе построят, сдадут и оформят последний корпус.
`Если номер дома один, а корпусов (секций) несколько, то возможно, и регистрировать их будут вместе как один объект. То есть владельцы первой сданной секции будут вынуждены ждать окончания строительства всех остальных секций`, – отмечает Максим Бородыня, главный юрист Юридической Компании `Бергер и Партнеры`
Важная бумажка
Казалось бы, покупателю квартиры можно оставить ситуацию, как есть, и спокойно жить без свидетельства о собственности. Однако до получения такого свидетельства на практике он не может оформить перепланировку, продать квартиру, подарить, прописаться в ней и полноценно распоряжаться. По закону прописаться в квартире можно, только если у нее есть почтовый адрес, дом в котором находится квартира, сдан и принят в эксплуатацию и к тому же зарегистрирован в собственность города, соинвесторов, дольщиков.
`Продать такую квартиру нельзя, переуступить можно только с согласия застройщика, да и то, только если не начался процесс государственной регистрации, перепланировку придется делать на свой страх и риск`, – отмечает Максим Бородыня.
Если квартира покупалась на ипотечный кредит, то покупатель до регистрации в собственность платит повышенные проценты (на 1%-3% годовых больше) – в год в результате может набегать тысячи долларов переплаты.
По закону на неоформленную в собственность квартиру нельзя произвести переоформление, т.е. отчуждения права собственности. Но закон милостлив – ее можно унаследовать. `Гражданский Кодекс допускает завещать как-то имущество, которое имеется у наследодателя на момент составления завещания, так и то, которое появится у него в будущем. Наследовать возможно, даже если завещания нет. В этом случае Вы получаете свидетельство о праве вступления в наследство и обращаетесь в организацию, которая осуществляет оформление (или в организацию, с которой заключен договор на квартиру), чтобы квартира была оформлена уже на наследника`, – замечает Хая Плещицкая. В отличие от наследования, подарить такую квартиру не удастся. Способствует отсутствие права собственности на квартиру в новостройке и укреплению семей – ведь если раздел имущества при разводе происходит до оформления права собственности, разделить саму квартиру, как отмечает Хая Плещицкая, будет невозможно, т.к. она еще не принадлежит супругам. Поделить можно только деньги, уплаченные в счет приобретения квартиры. Зато формально в такой квартире можно делать ремонт (без перепланировки и изменений конструктивной особенности, согласования на которые по Жилищному Кодексу можно получить только после регистрации права собственности) и даже сдавать в аренду. Но на практике покупатель и за эти права вынужден будет бороться или платить дань застройщику (эксплуатирующей компании).
Многие застройщики после сдачи дома нанимают эксплуатирующие компании, которые с выгодой для себя (и застройщика) пользуются правовым вакуумом в котором находятся незарегистрированные квартиры. Они берут с покупателей платежи за право осуществлять отделку, ремонт, дострой квартиры, за охрану квартир, за страхование, за согласование работ и за прочие услуги – список поборов не ограничен. У покупателя, как правило, только два пути – следовать этим указаниям и получить ключи и доступ к своей квартире, либо дожидаться свидетельства о собственности и уже на полных правах распоряжаться своей квартирой. Только в этом случае он может, с гордостью пройдя мимо охранников эксплуатирующей компании и снеся поставленную застройщиком дверь (если он откажется выдать ключи) начать распоряжаться своей квартирой. Однако большинство граждан покупают квартиры для реального проживания и просто не могут ждать годами свидетельства и бороться за свои права. Формально жители дома могу создать ТСЖ и сменить эксплуатирующую компанию, однако на практике сделать это юридически легитимно до получении владельцами квартир свидетельств о собственности невозможно, да и потом собрать 50% голосов для принятия решения о смене эксплуатирующей компании очень сложно.
Самостоятельная работа
С покупателя квартиры еще на стадии заключения предварительного договора, порой, берут плату за оформление квартиры, несмотря на то, что фактически она будет оформлена через 3-4 года. Плата составляет $1000-$2000 за квартиру. Николай Вопиловский объясняет, что если квартира в новостройке покупается через агентство, то в эту сумму входит целый комплекс услуг – бронирование у застройщика, подготовка документов, оформление самой сделки и собственно оформление права собственности. При оформлении договора на новостройку прямо у застройщика иногда можно отказаться от оплаты услуг по регистрации заранее и уже потом решить – платить за оформление собственности застройщику, посреднику или заниматься этим самостоятельно.
Не многие осмеливаются регистрировать квартиры самостоятельно. `Теоретически оформлением права собственности можно заниматься самостоятельно, но на практике для работающего человека это фактически нереально`, – отмечает Николай Вопиловский. Связано это с тем, что процесс регистрации увязан с документами, предоставляемыми в регистрационную службу застройщиком. Это протокол о квартирном распределении долей и акт об исполнении всех контрактов по цепочке, то есть со всеми участниками инвест-контракта, документы на землеотвод и т.д. Процесс их получения требует много времени, и в любом случае, зависит от застройщика и генерального инвестора, который, как правило, и занимается оформлением. `Лучше оформлять регистрацию квартир через застройщика, т.к. для будущего владельца квартиры это слишком трудоемкий процесс, который требует много времени, терпения и сил`, – считает Сочилович Кирилл, юрист Департамента реализации компании `КомСтрин`.
Если, все-таки, заниматься оформлением самостоятельно, проще всего дождаться, когда хотя бы один житель дома получит свидетельство о собственности. Это значит, что застройщик предоставил и зарегистрировал все необходимые от него документы в регистрационной палате. Вы, получив у застройщика копии ваших договоров и контрактов и документов об их исполнении сдаете их в регистрационную палату и получаете через несколько недель свидетельство. `Для получения точного перечня необходимых для регистрации документов нужно обращаться к той организации, с которой заключен договор о приобретении квартиры`, – рекомендует Хая Плещицкая. Несмотря на то, что федеральное законодательство действует на всей территории Российской Федерации и формально процесс регистрации квартиры в новостройке в собственность одинаков, что в Москве, что в Московской области, в последней на практике совершить акт регистрации и дольше и сложней. К тому же в области требуют документы в Москве не нужные, например, часто перед оформлением заставляют еще раз получить справку БТИ.
Александр Пыпин
Похожие записи
