Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
«ОГОРОДНАЯ» УГРОЗА: ЧЕМ ЧРЕВАТА ПРОПИСКА НА ДАЧАХ
В марте 2008 года Конституционной суд РФ начал рассматривать жалобу семи россиян, требующих восстановления своих прав. Суды нескольких инстанций отказали им в регистрации в дачных домах, несмотря на то что никакого другого жилья у них нет.
Проблема закрутилась вокруг того статуса дачи, который сложился в постсоветское время. Дело в том, что до 1985 года садовые и дачные дома входили в жилищный фонд СССР, потому что правительство считало, что основной признак для включения в жилищный фонд – это назначение строения. В 2004 году все изменилось, и Жилищный кодекс РФ четко разграничил статус жилого строения, который присвоили даче, и жилого дома. Появление статуса строения было связано с тем, что на землях сельхозназначения не допускалось капитальное строительство жилья (читай: жилого дома), а вот садовый домик было вполне можно строить.
Всем сейчас известно, что изменить целевое назначение земли – дело сложное и длительное, да и получить разрешение на строительство жилого дома тоже процедура крайне непростая. И все же на таких землях люди зачастую возводили не временные домики, а дома и домищи. Широта русской души – от нее никуда! У регистрационной службы душа другая, поэтому статус жилого дома таким «домикам» не присваивался. Сегодня, куда ни глянь, на землях садовых товариществ сплошь и рядом большие и красивые дома с коммуникациями, инфраструктурой и неплохой архитектурой, а вот возможности зарегистрироваться в них и постоянно проживать у собственника и его семьи нет. И возможно, их станет еще больше после того, как избранный президент Дмитрий Медведев заявил, что будущее жилья России – в индивидуальном строительстве, причем производимом силами самих россиян, а земли под это государство будет изыскивать самыми разными способами.
Закон не суров
Многие эксперты предполагают, что судебный орган предоставит гражданам право проживания и регистрации в жилых строениях, независимо от того, какой они имеют размер, строительную и инженерную оснащенность. Тем более что 27 и 40 статьи Конституции РФ гарантируют свободу передвижения и выбора места жительства, а также право на жилище. А в законе РФ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места жительства и жительства в пределах РФ» указано, что местом жительства граждан может быть жилой дом, квартира, служебное помещение, специализированные дома, а также иные жилые помещения, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Так что теперь Конституционному суду предстоит рассмотреть положения закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» именно с точки зрения соответствия основному закону страны. В целом у граждан весьма много шансов добиться защиты своих интересов.
Предсказуемо, но не обязательно
Есть ли шанс, что это дело окажет влияние на весь рынок в целом? Безусловно. Даже если окажется, что этим семи россиянам зарегистрироваться разрешат, а вот остальным желающим – нет. «У этих людей нет другого жилья, и суд будет рассматривать дело именно с этой точки зрения, – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – агентство недвижимости». Даже если решение будет положительным, то это, скорее, будет частный случай, добавляет она. «Это событие не повлияет на рынок, так как не будет решения о всеобщем разрешении прописки на дачных участках. Ведь такое решение может принести очень большие проблемы социального уровня, в частности, власти не смогут обеспечить работу паспортных столов», – разъясняет эксперт.
С другой стороны, прецедент вызовет желание многих обращаться в суд с подобными просьбами вновь и вновь: так было в 1993 году, когда свое право на прописку в купленной московской квартире отстояла одна журналистка. А потом в суды пошел вал таких исков – и решения были всегда положительными: в итоге регистрация в столице иногородних граждан, которые приобрели здесь жилье, стала рутинным делом паспортных столов.
«Дачное дело» совершенно аналогично «московскому»: понятно, что невозможность регистрации в приобретенном дачном строении (при отсутствии у граждан другого жилья) является ограничением их гражданских прав. К тому же есть аргумент и в защиту имеющих городское жилье, но проживающих большую часть времени за городом: постоянная регистрация этих людей на дачах позволит повысить эффективность миграционного учета, осуществляемого органами внутренних дел.
«В случае принятия такого решения Конституционным Судом РФ, институт регистрации станет еще более демократичным и отвечающим запросам гражданского общества, – отмечает Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры». – В конечном итоге это может повлиять на дальнейшую эволюцию отмены института регистрации и замены ее реализацией принципа свободы передвижения, провозглашенного Конституцией РФ, но фактически существующего лишь на Западе». Она полагает, что реализация этого принципа на начальном этапе при отсутствии инфраструктуры органов миграционной службы в сельских районах может решаться на уровне глав администраций. «Правда, при этом следует помнить, что далеко не у всех владельцев садовых домиков есть нужда в них регистрироваться», – добавляет она.
Цена регистрации для рынка недвижимости
Расширение рынка полноценного жилья за счет дачных объектов может оказать существенное влияние на столичный рынок недвижимости. Не секрет, что для многих потенциальных покупателей проживание является лишь одной из целей приобретения жилья, которое решает и иные вопросы, связанные с постоянной регистрацией. Особенно это актуально для иногородних. Дачные объекты могут стать сравнительно доступным решением для граждан, планирующих обосноваться в столице.
«Очевидно, что появление такой возможности является фактором повышения цены дачных строений в силу увеличения их привлекательности для покупателя, – считает Павел Катков, руководитель юридической службы ГК «Пересвет-Групп». – Если раньше дача являлась просто местом для отдыха и частной сельскохозяйственной деятельности, то теперь она может стать полноценным жильем с возможностью постоянной регистрации и получения всех преимуществ, которые она дает».
С другой стороны, появление на рынке недвижимости большого количества подобных объектов приведет к расширению рынка, причем именно эконом-сегмента. По законам рыночной экономики, это должно вести к снижению рыночной стоимости товара в этом сегменте. Между тем такие экономические последствия будут в значительной степени зависеть от конкретных шагов, которые будут сделаны законодателем в этом направлении. Не исключено, что процедуру регистрации на дачах существенно усложнят и отяготят необходимостью предоставления пакета дополнительных документов.
По мнению Юлии Кондратенко, увеличения предложений по регистрации в таких домах мигрантов из других регионов можно ожидать только на рынке недвижимости Московского региона. «При конкурентной цене предложения такие садовые домики могут пойти в рост по цене, так как значимость регистрации в Москве или в Московской области на порядок выше, чем в других регионах страны. Полагаю, что для других регионов такое решение КС РФ не будет столь актуальным». 
И, как водится в России, в случае положительного решения суда по этому вопросу, велика вероятность недобросовестного использования решения. В частности, возможность постоянной регистрации на дачах может использоваться для продажи – рынок и сейчас полон подобными предложениями, правда, в жилых поселениях. А вот на рынок платного предоставления временной регистрации это законодательное изменение вряд ли сильно повлияет: в львиной доле случаев документы в таких конторах – обычная подделка, считает Павел Катков.
Похожие записи
