КУПИТЬ-ПРОДАТЬ, И ЧТОБ НЕ ПРОМАХНУТЬСЯ

Это всегда риск – купить или продать квартиру. Мы все боимся обмана. И прежде, чем ударить по рукам: мол, сделка состоялась, обеим сторонам приходится заняться делом. Малоприятным, но нужным – оформлением сделки. О том, как грамотно составить договор купли-продажи, – тема сегодняшнего выпуска «Справочного бюро».

Кто? Что? За сколько?

Содержание и форма заключения такого договора регулируются нормами Гражданского кодекса и частично – нормами Жилищного кодекса РФ.
Многие условия договора купли-продажи определяются участниками сделки самостоятельно. Но есть ряд обязательных условий, без которых документ считается не заключенным.

В договоре должны быть указаны:

1. Участники сделки – продавец и покупатель.

2. Паспортные данные: полное имя, фамилия и отчество, адрес постоянного места жительства, дата и место рождения, гражданство.
Если договор заключают не сами продавец или покупатель, а их представители, приводятся сведения о них и их полномочиях.

3. Предмет договора. Указывается конкретное и точное описание объекта недвижимости: адрес, размеры общей и жилой площади, количество комнат и др. Не могут быть предметом договора жилые помещения, находящиеся под арестом, в аварийном доме или подлежащем сносу (это можно узнать непосредственно в регистрирующем органе).

4. Цена договора. Фиксированная сумма, за которую продается или покупается жилье.

5. Если в продаваемой квартире проживают люди, имеющие право пользования жильем на момент его продажи, то в договор включается перечень этих «квартирантов» с указанием сроков снятия их с регистрационного учета.

О телефоне и прочем:

Необходимо указать сроки освобождения квартиры от мебели (физическое освобождение), сроки снятия с регистрационного учета, сроки передачи квартиры и подписания передаточного акта. Можно указать и телефонный номер, которым абонирована квартира. Таким образом, покупателю не надо будет брать дополнительных заявлений от продавца о переводе телефонного номера на имя нового собственника. Достаточно прийти на телефонный узел с оригиналами правоустанавливающих документов, взяв с собой паспорт и ксерокопию договора купли-продажи, и заключить новый договор с МГТС на обслуживание номера.

Все остальные нюансы прописываются по согласованию сторон.

В России – рубль, а не тугрик

Цену продаваемой недвижимости участники сделки определяют сами, без привязки к справке из БТИ о стоимости квартиры или к цифре, названной независимым оценщиком. Закон это позволяет. Да хоть за рубль. Но только сумма проставляется обязательно в рублях или в рублевом эквиваленте, а не в долларах, в евро или в тугриках. Потому что на территории РФ платежным средством является только отечественная валюта.

Внимание, совет

Какую цену лучше указать в договоре? Правильно было бы написать полную стоимость жилплощади. Но желая сэкономить на услугах нотариуса и размере налога, ее обычно занижают, иногда она даже меньше оценочной стоимости БТИ. Учтите, что в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю ту сумму, которая указана в договоре. Суд обяжет выплатить ее – будь то пять рублей или полмиллиона. Так что в целях безопасности лучше указывать реальную рыночную стоимость, которую вы действительно платите или собираетесь получить.

Если фиктивно, налоговики не дремлют

Комментарий главного операционного юриста юридической компании «Бергер&Партнеры» Максима Бородыни:

– Допустим, человек продает квартиру, находящуюся у него в собственности менее трех лет, за 3 миллиона рублей. По закону ему полагается налоговый вычет с суммы в 1 миллион. С оставшихся денег он платит 13 процентов подоходного налога. На практике, чтобы не рассчитываться с государством за полученный от продажи доход, в договоре нередко пишут продажную цену в 999 тысяч рублей. И эта цифра может послужить основанием для налоговых служб предполагать, что сделка была фиктивной. А наказание за укрытие доходов – вплоть до попадания под уголовную ответственность. Конечно, это еще надо доказать. Госдума два года назад отменила слежку за крупными доходами или расходами физических лиц. Но не секрет, что негласно банки «стучат», регистраторы не отстают – дают информацию, да и нотариусы этим грешат. Поэтому, когда сделка прошла «в белую», можно спать спокойно и не опасаться, что завтра к вам придут и спросят: где деньги?

Шаги, которые необходимо сделать

1. Сбор всех справок и документов, необходимых для заключения договора купли-продажи.
(Нужно учитывать, что некоторые «бумаги» имеют достаточно короткий срок действия. Например, выписка из домовой книги действительна всего месяц. Поэтому сначала можно заказать в органах БТИ поэтажный план и экспликацию, срок действия которых – один год. Затем обращаться в ЕИРЦ за жилищными документами.)

Документы, необходимые для заключения договора:
– удостоверяющие личность;
– правоустанавливающие документы на жилое помещение, подтверждающие, является ли продавец квартиры ее владельцем. А также:
*выписка из технического паспорта в БТИ, содержащая план и экспликацию помещения, инвентаризационную оценку;
*выписка из домовой книги на жилое помещение. Подлинник и копия.

Отдельная справка:
Если жилплощадь была приобретена собственником по договору дарения или досталась по наследству, то для заключения договора придется обратиться в налоговую службу за справкой об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество. Правда, это правило не распространяется на недвижимость, полученную по наследству или в дар после января 2006 года.

Кроме того, в случае продажи квартиры одним из супругов следует получить заверенное нотариусом согласие другого супруга на отчуждение квартиры. Если квартира была приобретена в браке на имя одного из супругов.

Если жилплощадь продает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то нужно согласие родителей, усыновителей или попечителей.

2. Составить документ. Самостоятельно или с юристом.
Стоимость услуг профессионала обойдется от 700 рублей до 12 000 рублей с учетом всех госпошлин и работы.

Формы договора могут быть две:
– простая письменная;
– нотариально заверенная.

3. Регистрация
Держите путь в Управление федеральной регистрационной службы (ФРС). Ждете месяц – в договоре там не должны обнаружить «ляпы» и ошибки. Только с момента государственной регистрации договор будет считаться заключенным. Без нее покупатель не сможет получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Новый собственник получает зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности.

Для государственной регистрации необходимо представить следующие документы:
1) заявление
2) документ, удостоверяющий личность
3) квитанцию об уплате госпошлины
4) правоустанавливающий документ на продаваемый объект
5) поэтажный план и экспликацию объекта недвижимости из БТИ
6) договор купли-продажи
7) выписку из домовой книги
8) заявление о брачных отношениях (согласие супруга или супруги)
За регистрацию взимается госпошлина. Кто будет платить – определяют сами стороны. Но, как правило, платит покупатель.

4. И вот: акт приема-передачи квартиры
Этот документ служит подтверждением факта добросовестной передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – принять его.

Подписали акт – храните его вечно. Он может понадобиться, когда вы снова надумаете передать права на свою недвижимость. Например, подарить, продать, обменять, заложить и пр.

После этого покупатель передает деньги продавцу. Сделка состоялась.

Квартира с начинкой. Обременение

Квартиру можно продать, даже если она под залогом, например, по ипотечной сделке. В таком случае в договоре указывается, что жилплощадь приобретена на заемные или кредитные средства, предоставленные таким-то банком или кредитной организацией. И прописываются условия для покупателя – как он может распоряжаться имуществом. Но в любом случае квартира будет обременена (по закону) по ипотечному кредиту. То есть продать такую квартиру можно, но только с согласия банка.

Квартира может быть с «начинкой». В договоре купли-продажи в таком случае указывается, что кто-то из ее жильцов сохраняет право пользования жилплощадью на какое-то время. И на квартиру точно так же будет наложено обременение.

Совет от Максима Бородыни: при передаче денег покупателю хорошо бы еще заручиться распиской от продавца, что он получил такую-то сумму. Она станет документальным свидетельством того, что все обязательства продавца по договору исполнены и все обязанности по квартире перешли на покупателя.

Работа над ошибками

Типичные:

1. Неправильно описано право собственности, то есть на основании чего квартира принадлежала продавцу, является ли он ее владельцем. Подтверждающими право собственности документами могут быть:
– договор передачи (при приватизации)
– свидетельство о праве на наследство по закону
– договоры купли-продажи, мены, дарения и т.д.

2. Неправильно описан порядок государственной регистрации этого права. Неверно указан регистрирующий орган, осуществивший ранее регистрацию права (продаваемый объект).

3. Допущены грамматические ошибки. Например, в фамилии с буквой «ё» не поставлены две точки. И получился уже совсем другой человек, с другой фамилией. Все данные в договоре нужно писать в точности как в оригинале, будь то паспорт, свидетельство о браке или документ о праве собственности.

Договор может быть расторгнут

В соответствии с действующим законодательством есть более двадцати оснований, по которым договор купли-продажи может быть признан недействительным и расторгнут.

Назовем основные:
1. Если договор оформлен ненадлежащим образом.
2. Представлен неполный или неправильный перечень документов.
3. Наложен арест или запрет на совершение сделок с этим имуществом.
4. Недобросовестность в совершении сделки, то есть сделка мнимая, прикрывающая другую.
5. Сделка совершена под влиянием заблуждения продавца или покупателя. Или под угрозой.
6. Сделка совершена на заведомо невыгодных условиях для одной из сторон.
7. Продавец или покупатель находились в розыске и совершали сделку для дальнейшего сокрытия своего места жительства.

Если при заключении недействительной сделки стороны заведомо знали, что идут на нарушение закона, квартира может быть обращена в доход государства. Правда, это самый крайний и неблагоприятный вариант развития событий.

Выпуск подготовила Галина Писарчик при содействии главного операционного юриста компании «Бергер&Партнеры» Максима Бородыни