Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Покупка квартиры – дорогостоящее приобретение, которое в большинстве случаев люди в нашей стране совершают раз в жизни. В практике компании «Бергер и партнеры» были случаи, когда в результате собственникам приходилось отстаивать свои права в суде – на разбирательства уходили и время, и деньги. Поэтому мы настоятельно советуем заранее позаботиться о том, чтобы не потерять деньги и недвижимость и проверить квартиру, которую вы собираетесь купить, на юридическую чистоту, то есть убедиться в том, что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Покупателю нужно проверить право собственности и историю переходов на него, права проживания лиц, не являющихся собственниками, а также основания для прописки и выписки их, отсутствие обременений по квартире (залог, информационное предупреждение) или фактов ареста приставами, дееспособность собственников, отсутствие фактов нарушения прав несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой или попечительством в момент совершения приватизации или других сделок с квартирой, идентифицировать личности сторон, установить подлинность правоустанавливающих документов, паспортов и доверенностей.

Для этого потребуется проверить свидетельство о праве собственности, документ-основание перехода, выписку из домовой книги, архивную выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, поэтажный план и экспликацию БТИ, справку БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры, разрешение органов опеки и попечительства, согласие супруга (-и) на сделку и т.д.

При покупке квартиры на первичном рынке для проверки юридической чистоты потребуются выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. Если объект ещё не сдан – разрешение на строительство, документы на земельный участок, согласованная проектная документация, учредительные документы застройщика.

Чаще всего при проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке выявляются риски, связанные с несоблюдением прав наследников и несовершеннолетних, лиц, находящихся в местах лишения свободы, недееспособных.

Ошибки

При проверке права собственности нужно внимательно изучить правоустанавливающие документы – там могут быть банальные ошибки в паспортных данных, описании объекта. Эти ошибки, допущенные регистрационным органом, не были замечены самим правообладателем. Для регистрации вновь возникшего права на основании договора купли-продажи вначале придется исправить их и только после этого регистрировать сделку.

К нам обратился клиент, купивший квартиру у человека, который тоже не так давно ее приобрел и тут же решил продать, т.к. его финансовое положение изменилось. Когда мы получили выписку на квартиру, в которой он проживал, оказалось, что там другой собственник – регистрирующий орган перепутал номера квартир на этаже.

Соблюдение прав при приватизации

Сделка, заключенная с собственником жилья, при приватизации которого не участвовали несовершеннолетние дети, может быть признана недействительной, поскольку эти лица имеют право требования своей доли.

Так, например, в практике юридической компании «Бергер и партнеры» был случай, когда к нам обратились покупатели квартиры: после 4 лет владения собственностью объявились два брата, сыновья предыдущего владельца квартиры. Один из них на момент совершения сделки сидел в тюрьме, а другой находился в сумасшедшем доме и был признан частично недееспособным. Договор купли-продажи подписывал их отец, который к тому моменту умер. Они не участвовали в приватизации и хотели ее оспорить. Мы смогли отстоять квартиру, однако суд длился около двух лет и нашим клиентам (новым владельцам) пришлось заплатить компенсацию этим братьям.

В другом случае, когда к нам обратился клиент, который хотел купить квартиру, в ходе проверки документов мы обнаружили, что в момент приватизации в квартире был прописан внук, не участвовавший в приватизации. Мы рекомендовали не покупать, т.к. у внука было право оспорить приватизацию – наш клиент потерял бы право собственности.

Право собственности было оформлено на (условно) Иванова, однако в ходе нашей проверки квартиры на юридическую чистоту выяснилось, что в момент приватизации был прописан родной брат отца бывшего собственника, у которого была обязательная доля в наследстве. Мы поднимали наследственное дело и выяснили, что нотариус допустил ошибку. Отказ от доли должен был быть получен через лечебное заведение, где находился этот родственник, но порядок не был соблюден.

Доверенность

Продажа недвижимости по доверенности всегда настораживает. Так, однажды в нашей практике была ситуация, когда со стороны продавца выступало доверенное лицо, а собственник находился за границей и не мог приехать. Когда мы стали проверять документы, обнаружили, что в день заключения сделки доверенность была аннулирована в месте ее выдачи (в консульстве РФ за рубежом).

Занижение реальной стоимости квартиры

В нашей стране сделки очень часто проводятся не по полной цене, что делает наших покупателей очень уязвимыми в случае, если вдруг нужно будет вернуть все полученное. Ведь если в договоре указана стоимость «1 млн. рублей», вернуть оставшиеся деньги не удастся.

Недееспособность

Был такой случай, когда и квартира полностью устраивала покупателя, и поведение продавца не вызывало никаких опасений, однако на деле выяснилось, что он недееспособен. В нашей стране нередко покупаются такие справки, например, чтобы не ходить в армию, но справка остается на всю жизнь и многие не задумываются о том, что когда-нибудь она сыграет не на руку ее владельцу. Ведь продавец может сказать, что не осознавал своих действий и состоит на учете в ПНД/НД.

«Многое устранимо в ходе сделки, но обо всех рисках покупатель должен быть осведомлен, – заключает Надежда Карабчевская, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры». – Если риэлторы видят незначительные (как им кажется) риски, они оценивают их за клиента. Мы же, в свою очередь, даем клиенту право принимать решение самостоятельно и всегда выдаем письменное экспертное заключение с указанием рисков».