Как копить метры, или Правда о жилищных облигациях

Жилищной облигацией называют ценную бумагу, которая удостоверяет факт внесения ее владельцем средств на строительство определенного метража жилой площади. Основной смысл жилищных облигаций – возможность постепенно накапливать не средства, а метры, ведь каждая облигация дает право на покупку фиксированной площади будущей квартиры. В условиях постоянно растущих цен и бешеной инфляции это конкурентное преимущество облигаций несомненно.

На рынке существует два основных вида жилищных облигаций: муниципальные и коммерческие, который выпускают застройщики.

Выпуском первых с 1995 по 2002 годы занималось и правительство Москвы, потом их выпуск по не совсем понятным причинам был прекращен. На сегодняшний день варианты использования таких бумаг властями городов и районов есть в нескольких регионах России. В частности, известен опыт Екатеринбурга, где каждый желающий может купить ценную бумагу, соответствующую 0,1 кв. м в муниципальных новостройках. Правда, говорят, что сделать это непросто, едва ли не ночью приходится занимать очередь у нужного кабинета мэрии, но на всех облигаций не хватает.

Для застройщиков жилищные облигации или сертификаты наряду с долевым участием в строительстве являются одним из двух законных способов привлечь деньги частных лиц для строительства жилья. Жилищные сертификаты и облигации многие специалисты считают разными названиями одного и того же явления, лишь иногда с некоторыми отличиями. Жилищные облигации могут выпускать не только застройщики: эмитентами жилищных облигаций с ипотечным покрытием могут быть лишь ипотечные агенты и кредитные организации. Жилищные сертификаты не могут вноситься в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, а на жилищные облигации это ограничение не распространяется. В остальном эти понятия равнозначны.

Застройщики присматриваются

Для того чтобы выпуск жилищных облигаций состоялся, застройщику необходимо пройти предусмотренные российским законодательством этапы эмиссии и соответствовать требованиям, предъявляемым к участникам рынка ценных бумаг.

«Сегодня идея применения жилищных облигаций недостаточно проработана и изучена, и в Москве нет использующих ее застройщиков, – описывает ситуацию Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании «Миэль-Новостройки». – Однако в некоторых регионах России этот способ привлечения денежных средств граждан в строительство уже применяется. Застройщики Москвы в настоящий момент с опаской относятся к данному методу, так как он приводит к дополнительным издержкам, таким как расходы на выпуск жилищных облигаций и затраты на поручительство банков. К тому же застройщиков смущает то обстоятельство, что инвесторы вправе в любое время вернуть ценные бумаги, и в этом случае они будут обязаны в короткий срок отдать им внесенные денежные средства. Из-за этого застройщику необходимо иметь резервный фонд».

Тем не менее облигации большинством экспертов рынка признаются, пожалуй, самым законным и максимально безопасным способом обхода законодательства о долевом строительстве. Для желающих приобрести жилье в новом доме и инвесторов, заинтересованных в получении дохода на рынке недвижимости, этот способ более чем интересен, ведь у владельца жилищной облигации сохраняется право получить вместо жилой площади номинал облигации и начисленные проценты – участник долевого строительства такого права не имеет. Но нужно понимать, что в жилищной облигации не указывается конкретный адрес строительного объекта, а лишь право на абстрактную жилую площадь. То есть при выпуске и размещении жилищных облигаций, как правило, нет привязки к конкретным жилым домам и квадратный метр обезличен.

«Плюс жилищной облигации заключается в том, что в случае неисполнения обязательства по постройке дома денежные средства возвращаются кредитору с учетом процентов, указанных при выпуске облигационного займа, – говорит Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры». – Их можно продать в любой момент с учетом процентов, эмиссия жилищных облигаций всегда имеет обеспечение в виде поручения, например, банка – это требование закона».

«Жилищный номинал» облигации остается неизменным на весь срок займа, вне зависимости от рыночных колебаний стоимости жилья. Приобретая облигации, инвестор получает право на определенный размер жилой площади в строящемся доме. После приобретения сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры, покупатель может заключить с застройщиком договор на приобретение уже конкретной квартиры в конкретном доме. На этом этапе фиксируются характеристики квартиры, сроки и условия строительства, а также условия и график внесения оставшейся суммы в счет оплаты покупки, правда, порой застройщики требуют сделать это в момент заключения договора.
Еще несколько преимуществ жилищных облигаций для инвестора, о которых нужно знать:

— Правом выпуска облигаций обладают только инвесторы-застройщики, имеющие право на строительство, обладающие правами на земельный участок, имеющие утвержденную проектную документацию и получившие разрешение на строительство.

— Облигации подлежат индексации не реже чем один раз в квартал. Владелец облигаций может вернуть свои деньги и выйти из проекта. В этом случае он имеет право без штрафных санкций предъявить ценные бумаги для оплаты номинальной стоимости плюс накопленной индексированной составляющей либо инвестору-застройщику, либо поручителю, либо продать их новому инвестору на вторичном рынке.

— Прежде чем выпустить жилищные облигации или сертификаты, инвестор-застройщик обязан заключить с банком или страховой компанией договор поручительства, который гарантирует, что в случае банкротства застройщика по его долгам будут отвечать банк или страховая компания.

— Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролируется на государственном уровне Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР).

Как не стать жертвой мошенников?

Покупая жилищные облигации, необходимо удостовериться в экономической надежности их эмитента. Если жилищные облигации выпускает частная компания, изучите историю ее предпринимательской деятельности, это может быть очень полезным при оценке добросовестности эмитента облигаций.

Необходимо убедиться в том, что установленная законодательством РФ процедура эмиссии облигаций соблюдена. В этом помочь могут только независимые квалифицированные юристы при проверке эмиссионной документации.

Определите, насколько жилищные облигации ликвидны и котируются ли они на рынке ценных бумаг. Чем более ликвидны облигации, тем более безопасны инвестиции в них.
Не следует гнаться за невероятно высокими процентами по жилищным облигациям: как правило, это один из признаков финансовой пирамиды.

Ждет ли жилищные облигации в ближайшем будущем широкое распространение на российском рынке, сказать трудно. По словам Александра Осипова, советника генерального директора ГК «Пересвет-Групп», изначально разработчики закона «Об ипотечных ценных бумагах» рассчитывали создать в виде жилищных облигаций надежный инструмент привлечения свободных денежных средств на рынке, в частности предполагалось, что эти бумаги будут использоваться в составе активов российских пенсионных фондов. Но пока этот сегмент рынка не сформировался.

Материалы по теме

«Следует подчеркнуть, что выпуск жилищных облигаций еще недостаточно четко отрегулирован в законодательстве РФ, – отмечает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Недостатком жилищных облигаций по отношению к другим формам инвестиций в жилищное строительство кроме сложной процедуры эмиссии является пока еще не слишком высокая ликвидность этих ценных бумаг и недостаточная развитость этого сегмента рынка в России».