Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Ипотека – штука долгая. За те 10, 15, а то и 30 лет, пока тянется выплата кредита, в жизни человека может много чего произойти. От столь грустного поворота событий, как смерть или тяжелая болезнь, существует страхование. А вот, к примеру, развод – что в этом случае происходит с кредитом и квартирой?
Ключевым здесь является вопрос: на каких условиях брался кредит? Как объясняет Лариса Патлух, генеральный директор компании «Бест-Недвижимость», возможны два варианта: либо супруги выступали как созаемщики, и тогда этот кредит является совместным, либо долг банку «висит» на ком-то одном из них.
Первая ситуация значительно более распространена. Подавляющее большинство банков выдвигают условием получения кредита солидарную ответственность супругов. Но даже если подобного требования банка не было, большинство получателей кредита сами хотят иметь в созаемщиках «половинку» – совместный доход больше, и это позволяет получить большую сумму. Собственность созаемщиков однозначно подлежит дележу в соотношении 50 на 50. Разводящимся супругам остается только решить, как физически разделить это имущество. Либо совместно использовать, постоянно видя друг друга, либо (что встречается гораздо чаще) реализовать квартиру и поделить полученные деньги пополам.
Другой вариант – когда заемщиком является кто-то один из супругов. На первый взгляд, тут все просто: его кредит – его и квартира, но… Как напоминает Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер & Партнеры», согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Причем п. 3 ст. 34 СК уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Если кредит оформлялся до брака, то разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака В свете этих норм закона все деньги, заплаченные любым из супругов в период брака, могут быть расценены как совместно нажитое имущество. Если ипотечный кредит оформлялся уже в браке, и при покупке квартиры имел место первоначальный взнос – накопленные на него средства подлежат разделу. Но даже если кредит оформлялся до брака, ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака, тоже идут из семейного бюджета.
Есть и еще целый ряд осложняющих факторов. По закону, не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. Например, муж унаследовал дачу на шести сотках, продал ее и ввязался в ипотеку. При разводе он, разумеется, будет уверять, что именно эти деньги и потрачены на первоначальный взнос. Оппонирующая ему жена, разумеется, скажет, что наследство было проедено-пропито, а в ипотеку их семья вступала с другими деньгами – теми, что из совместного семейного бюджета. И, соответственно, половина первоначального взноса принадлежит ей.
Еще один случай из жизни. Молодой мужчина покупал новостройку. Сегодня – если кто не знает – это чаще всего происходит «на котловане», т. е. тогда, когда квартиры еще нет ни физически, ни юридически. Продается даже не квартира, а только «право требования», а до окончательного оформления документов и выдачи счастливому новоселу ключей должно пройти еще года два. Платить же нужно здесь и сейчас. Наш герой первый взнос заплатил, оформив на остальное ипотеку. И через полгода после этого вступил в счастливый брак. Документы на квартиру он получал уже в социальном статусе женатого человека, и после этого-то семейная жизнь дала трещину. Теперь бывшая жена требует у него не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса – потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался в период супружества… Все подобные споры, если сторонам не удается договориться по-хорошему, решаются в суде, где взвешиваются все обстоятельства и аргументы каждой из сторон. Иногда они перерастают и в увлекательнейшие шоу со швырянием сапог и называнием друг друга разными интересными словами.
Есть и еще один аспект проблемы. Если принимается решение недвижимость продать и вырученные деньги в той или иной пропорции поделить, выясняется, что сделать это не так просто. На квартире висит «обременение», и всякие сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя, т. е. банка. Банку же взаимоотношения заемщиков чаще всего «по барабану». Так что на практике владельцам недвижимости приходится обращаться в агентство недвижимости, которое сначала гасит кредит своими средствами и только после этого организует реализацию квартиры.
…В реальной жизни описываемых здесь случаев пока мало – все-таки ипотека в нашей стране еще не имеет достаточно продолжительной истории. Однако интерес потенциальных заемщиков к проблеме огромен. «Люди постоянно звонят нам, интересуются, что произойдет, если в будущем их брак распадется, – говорит Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор». – Они еще не знают, как нужно поступать, но понимание того, что эта проблема существует, налицо».
Что же касается механизма защиты, то он существует – и весьма эффективный. Называется «брачный договор». В этом документе, отмечает Сергей Хоримарко, управляющий отделением «Хирш-Пресненское», можно прописать любой режим совместного имущества. Единственная проблема – озаботиться составлением и подписанием брачного договора следует заблаговременно. Теоретически, заключить его можно не только в момент заключения брака, но и в любое другое время. Но практически, пока отношения сторон «романтически-шоколадные», упоминать о «низких» материальных аспектах многие считают моветоном. Потом же, когда брак трещит, никому уже не до взаимного согласия – стороны в основном озабочены тем, как пнуть друг друга побольнее и отхватить имущества побольше.
Кстати, брачный договор довольно распространен в среде людей состоятельных. Общеизвестно, что невеста Билла Гейтса перед брачной церемонией подписала бумагу, в которой дала обязательство в случае развода не претендовать на имущество супруга. Ушлый глава «Майкрософта» настоял на этой мере предосторожности, причем мотивировал тем, что хочет убедиться в искренности чувств своей избранницы – что выходит за него она не из-за денег. А вот другой богатый и известный человек, Роман Абрамович, «формальностями» пренебрег, и минувшей осенью попал в довольно щекотливое положение. Не в канун 8 марта будет сказано, но если бы у них с супругой имелся брачный контракт, Ирина Абрамович вела бы себя поскромнее…
Похожие записи
