Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Доверие по обоюдному согласию
Эксклюзивный договор – двустороннее письменное соглашение, заключенное между агентством недвижимости и клиентом. Эксклюзивный он потому, что клиент, желающий продать свою квартиру, поручает сделку одному-единственному агентству недвижимости. Он доверяет исключительное право представлять его интересы на рынке недвижимости, обязуясь не иметь дел больше ни с какими другими риэлторскими компаниями или частными лицами.
В свою очередь, агентство после подписания такого договора обладает эксклюзивным правом обслуживания этого клиента и поиска покупателя на его квартиру.
Одно из главных условий эксклюзивного договора – клиент предоставляет оригиналы правоустанавливающих документов на свою квартиру агентству на ответственное хранение на срок действия договора. При этом агентство обязано обеспечить их полную сохранность. А само агентство таким образом получает гарантию того, что за время срока действия договора оно не зря потратит свои деньги и время. Впрочем, никто не вправе принудить кого-либо против его воли отдать документы на жилье риэлторской фирме. Нет такого закона.
Кстати, по статистике эксклюзив более распространен при продаже объекта. Но аналогичные договоры риэлторские фирмы заключают и с желающими совершить обмен жилплощади потенциальными покупателями, жильцами коммунальных квартир.
Что должно быть в договоре
Как правило, договор содержит несколько разделов, касающихся как непосредственно предмета договора, так и взаимной ответственности сторон, порядка расчетов, разрешения споров и т.п. Основные пункты таковы:
- Предмет договора, где оговаривается, какие услуги должно оказать агентство. Если речь о продаже определенной квартиры, то указываются все ее характеристики (адрес, площадь, количество комнат, этаж и т.д.).
- Условия продажи.
- Обязанности сторон.
Как правило, агентство обязуется приложить максимум усилий, чтобы совершить сделку с недвижимостью на самых выгодных для клиента условиях.
Клиент обязуется в течение срока действия эксклюзивного договора не сотрудничать с другими лицами по поводу продажи недвижимости.
- Ответственность сторон с четко прописанными штрафными санкциями за нарушение условий договора.
- Срок действия договора.
- Документы, касающиеся взаимоотношений с агентством, которые останутся на руках клиента после совершения сделки. Обязательно это должен быть подлинный экземпляр договора, содержащий все реквизиты агентства, подписи уполномоченных лиц и печать агентства.
- Агентское вознаграждение. В среднем комиссионные могут составлять 5–6 процентов от суммы сделки или равняться разнице между суммой, которую определил продавец, и той, которую заплатил покупатель. Но нередко размер вознаграждения зависит от того, как стороны договорятся. Указываются также расходы по сделке (кто несет расходы по сбору документов, регистрации договора, регистрации права собственности и т.д.).
Простые советы
- Составляя договор, старайтесь максимально подробно описывать условия, исключая двоякое толкование. Если агентство предлагает стандартный договор, обязательно внимательно его изучите, прежде чем подписывать. Если какие-то пункты вас не устраивают, можно настоять на их изменении, четко изложив свои аргументы. Возникли сомнения – обратитесь за консультацией к юристу, который обязательно работает в солидных риэлторских компаниях. Или посоветуйтесь с независимым специалистом.
- Не подписывайте договор, в котором вместо конкретного срока указана формулировка типа: «договор действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств». Нужно указать конкретный, но реальный срок. Хорошо, если в договоре предусмотрены основания для досрочного расторжения.
- Желательно обговорить, кто и как может изменять первоначально назначенную цену для более быстрого и успешного проведения сделки.
- Внимательно отнеситесь к пункту, предусматривающему ответственность сторон. Важно, чтобы она не была односторонней – лишь со стороны клиента. Обратите особое внимание на размер штрафных санкций за нарушение договора. Помните, что в случае, если у вас изменятся обстоятельства, например, «случайно» подвернется выгодный вариант продажи квартиры, и вы решите все переиграть в обход агентства, с которым связаны эксклюзивным договором, то такая «самодеятельность» может стоить довольно дорого.
Все шесть «за»
Какие преимущества имеет такой договор для клиента?
Экономия времени
Как правило, продавец – человек работающий, занятой. Имея дело с разными агентствами, или занимаясь торговой операцией самостоятельно, ему приходится отвечать на звонки, отвлекаться на бесполезные переговоры, отпрашиваться с работы, чтобы показать «товар». Тратить драгоценное время на сбор документов, стояние в очередях… Причем без какой-либо гарантии, что время и силы окажутся затраченными не впустую. Заключая с агентством договор, клиент от всех этих, зачастую рутинных, хлопот освобожден. Личный агент будет сопровождать сделку клиента от начала до победного конца, регулярно сообщая о результатах своей деятельности. Кроме того, сводятся к минимуму рискованные контакты с нежелательными элементами, промышляющими на рынке недвижимости. Эксклюзивный клиент пользуется и эксклюзивными услугами. Это значит, что сотрудники фирмы станут искать подходящую жилплощадь или выгодного покупателя целенаправленно, а не между делом, как для клиентов без такого договора.
Кстати, все звонки с предложениями о просмотре или покупке квартиры будут поступать на телефон «личного» агента. А для клиента постараются обеспечить удобный график показов квартиры.
Если квартира свободна и ключи находятся у агента, то он готов показывать ее в любое время суток. Тем самым продавец освобождает себя от необходимости тратить многие часы на поездки из конца в конец и ожидание потенциальных покупателей, которые могут так и не доехать.
Безопасность
Защита от мошенников и непрофессионалов. Давая информацию в несколько агентств, продавец рискует стать объектом интереса мошенников, которые попытаются обманом или угрозами завладеть квартирой. Причем выяснить, откуда именно произошла утечка информации, не всегда возможно. Доверившись же одному агенту, клиент может быть уверен в своей безопасности.
Экономическая и правовая защита
Оформив отношения эксклюзивным договором с агентством, клиент может рассчитывать на получение необходимой консультации по всем вопросам, связанным с продажей (покупкой) жилья, проведение проверки «юридической чистоты» квартиры. Ему будут обеспечены консультации и юридическая поддержка, в том числе при составлении договора купли-продажи. Оказано содействие в нотариальном оформлении договора и передаче документов на государственную регистрацию. Юристы, служба безопасности, руководители отделов, агенты и другие специалисты заинтересованы в успешном и скорейшем осуществлении сделки и обеспечат многоуровневый контроль за всеми этапами ее прохождения.
Профессиональная оценка квартиры
При продаже (покупке) недвижимости большое значение имеет квалифицированная и точная оценка ее стоимости. Ведь от этого зависит срок реализации и затраты по сделке. Сам продавец не в состоянии реально оценить свою квартиру. Просматривая рекламные объявления, он уверен, что его-то стоит дороже. Но если цена квартиры завышена, найти покупателя крайне сложно.
Профессиональные риэлторы анализируют подобные объекты недвижимости, осматривая квартиры в конкретном районе и выявляя их преимущества и недостатки. Эта очень специфичная и трудоемкая работа, однако она позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для покупателя ее достоинства по сравнению с аналогичными вариантами.
Возможность продать по максимальной цене
По эксклюзивным квартирам проводится большая подготовительная работа, заранее проверяется вся история квартиры. Сделать это без доверенности на сбор документов, без хранящихся в агентстве правоустанавливающих документов крайне сложно. Агентство тратит дополнительные средства на проверку именно эксклюзивных квартир, тем самым, подготавливая их к продаже. «Чистых» объектов на рынке недвижимости не так много. Поэтому такие квартиры пользуются большим спросом и покупатель готов платить за них больше.
Эффективная реклама
Агентство в кратчайшие сроки распространит информацию о квартире среди коллег и по своим информационным каналам, по которым риэлторы обмениваются эксклюзивной информацией. При необходимости разместят рекламу квартиры в газетах и журналах, расклеят и разбросают по почтовым ящикам объявления. При эксклюзивной рекламе вовлекается максимальное число информационных источников: квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в интернетовских базах данных. Причем за счет агентства.
Расторгнуть досрочно
Хорошо, если в договоре предусмотрены основания для досрочного расторжения. Это может быть форс-мажор, согласование сторон и т.п. При расторжении договора по неуважительной причине на «провинившуюся» сторону налагаются штрафные санкции, которые прописываются в договоре. Клиент вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив агентству часть цены пропорционально объему оказанной услуги. Кроме того, ему придется возместить расходы, произведенные в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены услуги (ст. 32 закона РФ «О защите прав потребителей»). Таким образом, если сделка не состоялась по вашей вине или вы в одностороннем порядке отказались от выполнения взятых обязательств, то придется компенсировать агентству все понесенные им расходы. В некоторых случаях нужно будет еще и дополнительно оплатить оказанные услуги. Все это тоже предусмотрено законом.
Комментарии
Начальник отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирина Хлебасова
Квартира найдет покупателя
Есть такие общительные клиенты, которые приглашают сразу нескольких агентов, – кто первый из них найдет покупателя, тот и победил. Что происходит на самом деле? Когда одной квартирой занимаются сразу несколько агентов, каждый из них дает о ней рекламу в Интернете и обнаруживает, что эта жилплощадь уже несколько раз выставлялась на продажу. И чем дальше риэлтор в очереди в этой цепочке, тем по более низкой цене он выставляет квартиру на продажу. Это же естественно: он хочет, чтобы покупатель клюнул именно на его рекламу. То есть начинается демпинг. В результате продавца убеждают, что это максимальная цена, по которой квартира может быть продана. Из этого следует, что продавцу выгоднее иметь дело с одним агентом, заключив эксклюзивный договор, а не с десятью без договорных отношений. И риэлтор будет выкладываться целиком, зная, что при максимально выгодной продаже квартиры получит комиссионное вознаграждение.
На рынке недвижимости, кроме тысяч агентств недвижимости, трудится еще целая армия частных маклеров. На одного клиента приходится несколько риэлторов. Все они хотят заработать. И готовы быть хоть десятым в цепочке, потому что другой работы нет. А есть она, как правило, у надежных, проверенных специалистов, к которым люди сами идут. Потому что это для них выгодно. И прежде чем обращаться в то или иное агентство, нужно поинтересоваться, насколько оно надежно. Например, посмотреть через Интернет-сайты, нет ли его в так называемых «черных списках». Известно: хорошая молва идет гораздо медленнее, чем плохая.
Заключив эксклюзивный договор, клиент точно знает, что именно должны делать риэлторы. Это уже письменное обязательство, то есть ответственность. Кроме того, существует еще и такая хрупкая вещь, как репутация, которой любая серьезная компания дорожит.
Главный операционный юрист компании “Бергер и Партнеры” Максим Бородыня
Не превращайте в проходной двор
Кому следует заключать эксклюзивный договор? Любому, кто не хочет впоследствии потерять деньги и хочет знать точно, какое конкретно агентство несет полную ответственность за проведение сделки в целом и к кому в случае чего предъявлять претензии. Если это будет не эксклюзивный договор, ваша квартира превратится в проходной двор, и отследить, кто именно занимается ее продажей, не удастся. Можно легко попасться на удочку мошенникам, которые за вашей спиной продадут квартиру, получат деньги и спокойно поедут отдыхать в южные страны.
Но прежде надо определиться, с какой компанией будете работать, заранее подготовить ряд вопросов, которые вас интересуют. Ведь заключение эксклюзивного договора влечет за собой достаточно серьезные ограничения клиента. Прежде чем подписывать договор, внимательно проштудируйте его. Может быть, стоит взять его домой, проконсультироваться с юристом, посоветоваться с родственниками – стоит ли соглашаться на предлагаемые условия. И только после этого принимать окончательное решение. Как правило, если агентство надежное и намерено серьезно заниматься продажей вашей квартиры, попробуйте проверить его на лояльность, предложив личному агенту изменить какие-то условия договора. Например, срок его действия, если он не устраивает вас. Скажем, обещают продать квартиру за 3–4 месяца. А вам нужно скорее и вы уверены, что квартира востребована на рынке недвижимости. Можно также обсудить условия оплаты по договору, порядок взаиморасчетов между продавцом и покупателем и т.п. Если агентство идет на уступки, согласно прописать какие-то нюансы в дополнительном соглашении – это уже свидетельство того, что ему можно доверять.
Надо четко понимать, какие могут быть правовые последствия выполнения или невыполнения тех или иных условий договора. Особенно внимательно изучите штрафные санкции, за что и при каких обстоятельствах они могут быть наложены. Есть агентства, которые занимаются так называемыми подставами, чтобы выбить деньги из клиента. Например, в договоре прописано, что клиент не имеет право контактировать с потенциальным покупателем после внесения аванса за квартиру. И вдруг звонок: «покупатель» просит под каким-то предлогом приехать еще раз посмотреть квартиру. Может быть, для того, чтобы окончательно оговорить, что оставить в ней из мебели. Продавец соглашается. А на самом деле приезжают сотрудники агентства и за нарушение условий договора требуют выплатить неустойку в размере агентской комиссии.
Если агентство не выполняет какие-то условия договора, помните, что закон на вашей стороне. Прежде всего закон «О защите прав потребителей», под который подпадают и агентства недвижимости как посредники, оказывающие некие услуги. И если эти услуги не исполнены или ненадлежащего качества, клиент имеет право потребовать уменьшения выплаты комиссионного вознаграждения или каких-то иных компенсаций, может предъявить иск.
Эксклюзивный договор полнее и надежнее защищает права клиента, чем не эксклюзивный, как по Гражданскому кодексу, так и по закону о защите прав потребителя.
Выпуск подготовила Галина Писарчик
Похожие записи
